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Maison 7 pièces 195 m²

VilleLivron-sur-Drôme (26)
Surface195m²
Coût Total164 400€
Loyer Annuel24 040€
Rentabilité14.62%
Cashflow/mois+912€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 743,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 195 m²

En exclusivité, sur la commune de Livron, je vous propose cette maison de rue R+3 de 195 m² (loi carrez) à rénover avec deux entrées.. Pour les investisseurs, possibilité de réhabiliter les plateaux en appartement . Au rez-de-chaussée, une cuisine, un grand séjour et un toilette. Au 1er étage, cuisine, salle d'eau, une pièce de vie. Au 2éme étage, 4 chambres Au 3émé étage, deux chambres, une salle d'eau . A visiter avec Stéphanie SoulabailleCe bien vous est présenté par Stéphanie Soulabaille - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Romans sous le numéro 848413332. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 195 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/04/2023

Consommation énergie primaire : 298 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Livron-sur-Drôme
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26250
Coordonnées : 44.771750, 4.842285
Total : 164 400€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 152 800€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 2003€/mois
Loyer annuel estimé : 24040€/an
Fourchette totale : 1481€ - 2710€/mois
Fourchette annuelle : 17774€ - 32516€/an
Rentabilité brute :14.62%
Fourchette de rentabilité :10.81% - 19.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 186,56 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :426 379 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-281 379€ (-66.0%)
Marge achat-revente :261 979€ (61.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 891,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 301,79€
Coût de l'assurance :19 728,00€
Taxe foncière : 2 404,03€/an
Soit par mois : 200,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 003,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :911,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.3/5 - Chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.3/5 - Chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 800€
    Isolation combles: 195 m² × 40€/m² = 7800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 040 €/an
Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 724 €
Revenus locatifs : +24 040 €
Charges déductibles : -16 724 €
Résultat foncier Année 1 : 7 316 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 924 €/an
Revenus locatifs : +24 040 €
Charges déductibles : -8 924 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 116 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 040 €16 729 €5 736 €7 311 €---
224 521 €8 780 €5 587 €15 741 €---
325 012 €8 625 €5 432 €16 387 €---
425 512 €8 464 €5 271 €17 048 €---
526 022 €8 298 €5 105 €17 724 €---
626 542 €8 125 €4 932 €18 417 €---
727 073 €7 947 €4 754 €19 126 €---
827 615 €7 762 €4 569 €19 853 €---
928 167 €7 570 €4 377 €20 597 €---
1028 730 €7 372 €4 179 €21 358 €---
1129 305 €7 166 €3 973 €22 139 €---
1229 891 €6 953 €3 760 €22 938 €---
1330 489 €6 733 €3 540 €23 756 €---
1431 099 €6 504 €3 311 €24 594 €---
1531 721 €6 268 €3 075 €25 453 €---
1632 355 €6 023 €2 829 €26 332 €---
1733 002 €5 769 €2 576 €27 234 €---
1833 662 €5 506 €2 312 €28 157 €---
1934 335 €5 233 €2 040 €29 102 €---
2035 022 €4 951 €1 758 €30 071 €---
2135 723 €4 658 €1 465 €31 064 €---
2236 437 €4 356 €1 162 €32 082 €---
2337 166 €4 042 €849 €33 124 €---
2437 909 €3 717 €524 €34 192 €---
2538 667 €3 380 €187 €35 287 €---
TOTAL770 019 €170 931 €83 302 €599 088 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 599 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 048 €+2 193 €+2 855 €
2+5 048 €+4 722 €+326 €
3+5 048 €+4 916 €+132 €
4+5 048 €+5 114 €-66 €
5+5 048 €+5 317 €-269 €
6+5 048 €+5 525 €-477 €
7+5 048 €+5 738 €-690 €
8+5 048 €+5 956 €-908 €
9+5 048 €+6 179 €-1 131 €
10+5 048 €+6 408 €-1 360 €
11+5 048 €+6 642 €-1 594 €
12+5 048 €+6 881 €-1 833 €
13+5 048 €+7 127 €-2 079 €
14+5 048 €+7 378 €-2 330 €
15+5 048 €+7 636 €-2 588 €
16+5 048 €+7 900 €-2 852 €
17+5 048 €+8 170 €-3 122 €
18+5 048 €+8 447 €-3 399 €
19+5 048 €+8 731 €-3 683 €
20+5 048 €+9 021 €-3 973 €
21+5 048 €+9 319 €-4 271 €
22+5 048 €+9 624 €-4 576 €
23+5 048 €+9 937 €-4 889 €
24+5 048 €+10 258 €-5 210 €
25+5 048 €+10 586 €-5 538 €
Total+126 200 €+179 726 €+-53 526 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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