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Maison avec terrain et garage

Bien expiré
VilleBrioude (43)
Surface177m²
Coût Total234 360€
Loyer Annuel15 409€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 898,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 177 m², 9 pièces, 557 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Entre Issoire et Brioude - Découvrez cette maison spacieuse et pleine de potentiel au coeur de la ville. Au rez de chaussée, vous trouverez une entrée accueillante, un garage et une chaufferie, à l'étage une grande pièce de vie avec cuisine salon séjour d'environ 60 m2, quatre chambres (dont 2 en enfilade) et une salle d'eau. Egalement au rdc un appatement indépendant avec une cuisine, une chambre, un espace bureau, et une salle de bains, le tout sur une parcelle de terrain d'environ 550m2. Pour visiter Nelly O Rcs Le Puy En Velay Cette annonce vous est proposée par Giraud Nelly - - NoRSAC: , Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.293610, 3.384800
Total : 234 360€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 62 640€
Valeur du bien : 221 640€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1284€/mois
Loyer annuel estimé : 15409€/an
Fourchette totale : 931€ - 1771€/mois
Fourchette annuelle : 11170€ - 21256€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,59 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 894 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-65 894€ (-29.3%)
Marge achat-revente :-9 466€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 212,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 005,56€
Coût de l'assurance :20 506,50€
Taxe foncière : 1 540,88€/an
Soit par mois : 128,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 284,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 341,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et de la plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 640 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 160€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 80€/m² = 14160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brioude (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 409 €/an
Calcul : 1 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 565 €
Revenus locatifs : +15 409 €
Charges déductibles : -72 565 €
Résultat foncier Année 1 : -57 157 €(Déficit de 57 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 925 €/an
Revenus locatifs : +15 409 €
Charges déductibles : -9 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 483 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35756.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 409 €72 573 €7 572 €-57 164 €21 400 €35 764 €35 764 €
215 717 €9 728 €7 367 €5 989 €--29 775 €
316 031 €9 517 €7 156 €6 514 €--23 261 €
416 352 €9 299 €6 937 €7 053 €--16 208 €
516 679 €9 073 €6 712 €7 606 €--8 602 €
617 013 €8 840 €6 479 €8 173 €--429 €
717 353 €8 599 €6 238 €8 754 €---
817 700 €8 350 €5 989 €9 350 €---
918 054 €8 093 €5 732 €9 961 €---
1018 415 €7 827 €5 466 €10 588 €---
1118 783 €7 553 €5 192 €11 230 €---
1219 159 €7 269 €4 908 €11 890 €---
1319 542 €6 976 €4 615 €12 566 €---
1419 933 €6 674 €4 312 €13 259 €---
1520 332 €6 361 €4 000 €13 971 €---
1620 738 €6 038 €3 677 €14 701 €---
1721 153 €5 704 €3 343 €15 449 €---
1821 576 €5 359 €2 998 €16 217 €---
1922 008 €5 002 €2 641 €17 005 €---
2022 448 €4 634 €2 273 €17 814 €---
2122 897 €4 254 €1 893 €18 643 €---
2223 355 €3 861 €1 500 €19 494 €---
2323 822 €3 455 €1 093 €20 367 €---
2424 298 €3 035 €674 €21 263 €---
2524 784 €2 601 €240 €22 183 €---
TOTAL493 549 €230 674 €109 006 €262 875 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 236 €-6 420 €+9 656 €
2+3 236 €0 €+3 236 €
3+3 236 €0 €+3 236 €
4+3 236 €0 €+3 236 €
5+3 236 €0 €+3 236 €
6+3 236 €0 €+3 236 €
7+3 236 €+2 498 €+738 €
8+3 236 €+2 805 €+431 €
9+3 236 €+2 988 €+248 €
10+3 236 €+3 176 €+60 €
11+3 236 €+3 369 €-133 €
12+3 236 €+3 567 €-331 €
13+3 236 €+3 770 €-534 €
14+3 236 €+3 978 €-742 €
15+3 236 €+4 191 €-955 €
16+3 236 €+4 410 €-1 174 €
17+3 236 €+4 635 €-1 399 €
18+3 236 €+4 865 €-1 629 €
19+3 236 €+5 102 €-1 866 €
20+3 236 €+5 344 €-2 108 €
21+3 236 €+5 593 €-2 357 €
22+3 236 €+5 848 €-2 612 €
23+3 236 €+6 110 €-2 874 €
24+3 236 €+6 379 €-3 143 €
25+3 236 €+6 655 €-3 419 €
Total+80 900 €+78 863 €+2 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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