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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArcambal, Aujols, Berganty, Cours, Esclauzels, Espère, Flaujac-poujols, Francoulès, Labastide-marnhac, Lamagdelaine, Laroque-des-arcs, Maxou, Mercuès, Montat, Pradines, Saint-pierre-lafeuille, Trespoux-rassiels, Valroufié, Vers, Villesèque (46)
Surface111m²
Coût Total184 970€
Loyer Annuel10 356€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Jardin, Terrasse

A 20 km de Cahors, sur le Causse, au cœur d'un petit village, cette maison de forgeron, pleine de charme de par son authenticité et son côté unique, a été rénovée en 2014. Elle se situe sur deux niveaux, a été isolée au grenier potentiellement aménageable vu sa hauteur sous le toit ainsi qu'au plafond de la cave. La partie "bibliothèque" est indépendante du reste de la maison, avec une entrée extérieures directe, une salle d'eau, WC et une grande pièce avec alcôve. Elle est reliée au reste de la maison par un escalier intérieur. Dans la cave il y a deux cumulus d'eau chaude permettant à la bibliothèque d'être autonome. A l'extérieur, un petit cabanon pour ranger le bois et un petit jardin , sur une bande de 2M de large. Le village est situé à 5 km de l'autoroute A20 reliant Toulouse à Paris/Lyon par Clermont Ferrand. Les WC de l'étage sont indépendants de la salle d'eau. Il est également possible de manger sur la terrasse située en haut de l'escalier d'accès. Munie de radiateurs électriques, elle bénéficie aussi d'un poêle à bois récent permettant de chauffer les trois pièces à vivre de l'étage. Une cheminée de forgeron fait le charme de la 3° chambre dont l'accès se fait soit à l'intérieur par un escalier en colimaçon, soit directement par la porte extérieure donnant sur l'impasse. A côté de la maison, il y a un parking végétal publique. 50 mètres de chemin plus loin où sont situées encore quelques maisons, et vous êtes dans la forêt. Un transport scolaire existe tant pour les écoliers que pour les collégiens et lycéens. Les habitants du village bénéficient du calme et de la sérénité du lieu mais aussi de la solidarité et de l'entr'aide qu'apporte la proximité du voisinnage.

Ville : Arcambal, Aujols, Berganty, Cours, Esclauzels, Espère, Flaujac-poujols, Francoulès, Labastide-marnhac, Lamagdelaine, Laroque-des-arcs, Maxou, Mercuès, Montat, Pradines, Saint-pierre-lafeuille, Trespoux-rassiels, Valroufié, Vers, Villesèque
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46090
Coordonnées : 44.523574, 1.530281
Total : 184 970€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 55 370€
Valeur du bien : 175 370€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10356€/an
Fourchette totale : 687€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 8244€ - 13010€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :796,3 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :88 389 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+31 611€ (+35.8%)
Marge achat-revente :-96 581€ (-109.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 970,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 863,87€
Coût de l'assurance :16 184,88€
Taxe foncière : 1 035,62€/an
Soit par mois : 86,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 111 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement des cumulus d'eau chaude par des modèles thermodynamiques.
Quantité: 2 cumulus
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 370 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 550€
    Isolation combles: 111 m² × 50€/m² = 5550€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 500€
    Cumulus thermodynamique: 2 cumulus × 2250€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 820€
    Parquet flottant: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 356 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 970 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 262 €
Revenus locatifs : +10 356 €
Charges déductibles : -63 262 €
Résultat foncier Année 1 : -52 906 €(Déficit de 52 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 892 €/an
Revenus locatifs : +10 356 €
Charges déductibles : -7 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 464 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31505.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 356 €63 268 €6 215 €-52 912 €21 400 €31 512 €31 512 €
210 563 €7 733 €6 050 €2 830 €--28 681 €
310 775 €7 562 €5 879 €3 212 €--25 469 €
410 990 €7 386 €5 703 €3 604 €--21 864 €
511 210 €7 203 €5 520 €4 007 €--17 857 €
611 434 €7 014 €5 331 €4 420 €--13 437 €
711 663 €6 818 €5 135 €4 844 €--8 593 €
811 896 €6 616 €4 933 €5 280 €--3 313 €
912 134 €6 407 €4 724 €5 727 €---
1012 377 €6 190 €4 507 €6 186 €---
1112 624 €5 966 €4 283 €6 658 €---
1212 877 €5 734 €4 051 €7 142 €---
1313 134 €5 495 €3 812 €7 639 €---
1413 397 €5 247 €3 564 €8 150 €---
1513 665 €4 990 €3 307 €8 675 €---
1613 938 €4 725 €3 042 €9 213 €---
1714 217 €4 450 €2 767 €9 767 €---
1814 501 €4 166 €2 483 €10 335 €---
1914 791 €3 872 €2 189 €10 919 €---
2015 087 €3 568 €1 885 €11 519 €---
2115 389 €3 253 €1 570 €12 135 €---
2215 697 €2 928 €1 245 €12 769 €---
2316 011 €2 591 €908 €13 419 €---
2416 331 €2 243 €560 €14 088 €---
2516 657 €1 883 €200 €14 775 €---
TOTAL331 714 €187 309 €89 864 €144 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €0 €+2 175 €
5+2 175 €0 €+2 175 €
6+2 175 €0 €+2 175 €
7+2 175 €0 €+2 175 €
8+2 175 €0 €+2 175 €
9+2 175 €+724 €+1 451 €
10+2 175 €+1 856 €+319 €
11+2 175 €+1 997 €+178 €
12+2 175 €+2 143 €+32 €
13+2 175 €+2 292 €-117 €
14+2 175 €+2 445 €-270 €
15+2 175 €+2 602 €-427 €
16+2 175 €+2 764 €-589 €
17+2 175 €+2 930 €-755 €
18+2 175 €+3 101 €-926 €
19+2 175 €+3 276 €-1 101 €
20+2 175 €+3 456 €-1 281 €
21+2 175 €+3 641 €-1 466 €
22+2 175 €+3 831 €-1 656 €
23+2 175 €+4 026 €-1 851 €
24+2 175 €+4 226 €-2 051 €
25+2 175 €+4 432 €-2 257 €
Total+54 375 €+43 321 €+11 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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