Achat maison

Bien expiré

VilleNogent-le-Roi (28)

Surface123m²

Coût Total270 000€

Loyer Annuel15 740€

Rentabilité5.83%

Cashflow/mois-213€

Prix : 192 000 €

Surface : 123 m²

Prix au m² : 1 560,98 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Cheminée, Surface de 123 m², 5 Pièces, 2 Chambres, Chauffage individuel gaz radiateur, Une entrée, Jardin, Terrain de 1161 m², Calme

L'agence vous propose en exclusivité cette Charmante maison au calme, située dans un village agréable disposant de commerces et d'écoles. Elle offre une véranda chauffée, une entrée accueillante, deux belles chambres, un bureau, une cuisine aménagée, ainsi qu'un double séjour lumineux de 31 m². Une chaufferie au gaz de ville, faisant également office de buanderie, vient compléter l'ensemble. Dépendances : deux appentis complètent ce bien. Le terrain de 1161 m² est clos

(6.67 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Nogent-le-Roi

Département : Eure-et-Loir

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 28210

Coordonnées : 48.637330, 1.534730

Total : 270 000€

Prix d'acquisition : 192 000€

Travaux : 62 640€

Valeur du bien : 254 640€

Frais de notaire : 15 360€

Coût estimé : 15 360€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 123m²

Loyer prédit : 10.66€/m²/mois

Fourchette : 8.81€ - 12.90€/m²/mois

Loyer total estimé : 1312€/mois

Loyer annuel estimé : 15740€/an

Fourchette totale : 1084€ - 1587€/mois

Fourchette annuelle : 13007€ - 19046€/an

Rentabilité brute :5.83%

Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.05%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :270 000€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,18€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :76,50€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 1 393,68€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 154,16€

Coût de l'assurance :22 950,00€

Taxe foncière : 1 573,96€/an

Soit par mois : 131,16€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 311,63€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 524,84€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-213,21€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 417 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien

Quantité: 1 système pour 123 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: surface maison en m² (123 m²)

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: environ 10 fenêtres

Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: environ 25 m²

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger

Quantité: environ 20 m²

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 640 €(509 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:1 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
Isolation:7 650€
Isolation toiture/combles: 123 m² × 60€/m² = 7380€, Main d'œuvre: 270€
Menuiseries:9 500€
Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
Cuisine:24 000€
Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:13 000€
Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Chambres - Revêtement sol:1 470€
Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 150€
Chambres - Peinture:1 470€
Peinture murs/plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 150€
Salon - Peinture:2 250€
Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
Autres pièces - Peinture:1 800€
Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Roi (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 18 650€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 312 €/mois

Revenus locatifs annuels : 15 740 €/an

Calcul : 1 312 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 688 €/an

Base de calcul : Emprunt de 270 000 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 918 €/an

Calcul : 77 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 640 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 820 €

Revenus locatifs : +15 740 €

Charges déductibles : -73 820 €

Résultat foncier Année 1 : -58 080 €(Déficit de 58 080 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 36 680 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 180 €/an

Revenus locatifs : +15 740 €

Charges déductibles : -11 180 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 560 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36680.19 € reporté.

Prix d'achat du bien : 192 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 538 €/an

Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	15 740 €	73 828 €	8 696 €	-58 089 €	21 400 €	36 689 €	36 689 €
2	16 054 €	10 953 €	8 461 €	5 101 €	-	-	31 587 €
3	16 375 €	10 710 €	8 218 €	5 665 €	-	-	25 922 €
4	16 703 €	10 459 €	7 967 €	6 244 €	-	-	19 678 €
5	17 037 €	10 200 €	7 708 €	6 838 €	-	-	12 840 €
6	17 378 €	9 932 €	7 440 €	7 446 €	-	-	5 394 €
7	17 725 €	9 655 €	7 163 €	8 071 €	-	-	-
8	18 080 €	9 369 €	6 877 €	8 711 €	-	-	-
9	18 441 €	9 073 €	6 581 €	9 368 €	-	-	-
10	18 810 €	8 768 €	6 276 €	10 042 €	-	-	-
11	19 186 €	8 452 €	5 961 €	10 734 €	-	-	-
12	19 570 €	8 127 €	5 635 €	11 444 €	-	-	-
13	19 962 €	7 790 €	5 298 €	12 172 €	-	-	-
14	20 361 €	7 442 €	4 950 €	12 918 €	-	-	-
15	20 768 €	7 083 €	4 591 €	13 685 €	-	-	-
16	21 183 €	6 712 €	4 220 €	14 471 €	-	-	-
17	21 607 €	6 329 €	3 837 €	15 278 €	-	-	-
18	22 039 €	5 933 €	3 441 €	16 107 €	-	-	-
19	22 480 €	5 523 €	3 031 €	16 957 €	-	-	-
20	22 930 €	5 101 €	2 609 €	17 829 €	-	-	-
21	23 388 €	4 664 €	2 172 €	18 724 €	-	-	-
22	23 856 €	4 213 €	1 721 €	19 643 €	-	-	-
23	24 333 €	3 747 €	1 255 €	20 587 €	-	-	-
24	24 820 €	3 265 €	773 €	21 555 €	-	-	-
25	25 316 €	2 768 €	276 €	22 549 €	-	-	-
TOTAL	504 144 €	250 093 €	125 154 €	254 051 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 051 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 740 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 305 €	-6 420 €	+9 725 €
2	+3 305 €	0 €	+3 305 €
3	+3 305 €	0 €	+3 305 €
4	+3 305 €	0 €	+3 305 €
5	+3 305 €	0 €	+3 305 €
6	+3 305 €	0 €	+3 305 €
7	+3 305 €	+803 €	+2 502 €
8	+3 305 €	+2 613 €	+692 €
9	+3 305 €	+2 810 €	+495 €
10	+3 305 €	+3 013 €	+292 €
11	+3 305 €	+3 220 €	+85 €
12	+3 305 €	+3 433 €	-128 €
13	+3 305 €	+3 651 €	-346 €
14	+3 305 €	+3 876 €	-571 €
15	+3 305 €	+4 105 €	-800 €
16	+3 305 €	+4 341 €	-1 036 €
17	+3 305 €	+4 584 €	-1 279 €
18	+3 305 €	+4 832 €	-1 527 €
19	+3 305 €	+5 087 €	-1 782 €
20	+3 305 €	+5 349 €	-2 044 €
21	+3 305 €	+5 617 €	-2 312 €
22	+3 305 €	+5 893 €	-2 588 €
23	+3 305 €	+6 176 €	-2 871 €
24	+3 305 €	+6 466 €	-3 161 €
25	+3 305 €	+6 765 €	-3 460 €
Total	+82 625 €	+76 215 €	+6 410 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📝 Description

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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