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Appartement 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleNantua (01)
Surface85
Coût Total139 380
Loyer Annuel8 669
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 247,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 85 m² - Appartement 3 pièces 85 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL CBJ Notaires vous proposent : Appartement à vendre - NANTUA (01130)


Centre-ville Nantua, appartement T2 bis entièrement rénové de 85,25 m² situé au 3ème étage avec vue dégagée et bonne orientation. Il se compose d'une cuisine équipée ouverte sur un salon-séjour, d'une grande chambre avec une pièce en enfilade à usage de dressing ou d'une chambre. Une salle de douche, un wc. Consommation énergétique: F; 116 000 € à la charge du vendeur; Coordonnées négociateur : Nathalie LUKAC, Mobile : [Coordonnées masquées], Email : [Coordonnées masquées]; Bien vendu soumis au statut de la copropriété Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELARL CBJ Notaires - Notaires à Oyonnax - N° SIRET : 31348413100039


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Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/12/2024

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 670 € et 3 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Coordonnées : 46.151860, 5.607150
Total : 139 380
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 24 900
Valeur du bien : 130 900
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8669€/an
Fourchette totale : 538€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 6450€ - 11652€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 379,86
Coût de l'assurance :12 195,75
Taxe foncière : 866,93€/an
Soit par mois : 72,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 416 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre sans photo - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 669 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 380 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 850
Revenus locatifs : +8 669
Charges déductibles : -30 850
Résultat foncier Année 1 : -22 181(Déficit de 22 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 781
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 950 €/an
Revenus locatifs : +8 669
Charges déductibles : -5 950
Résultat foncier Années 2+ : 2 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 781.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 66930 8554 600-22 18521 400 €785 €785 €
28 8435 8324 4773 011---
39 0205 7044 3503 315---
49 2005 5734 2183 627---
59 3845 4374 0823 947---
69 5725 2963 9414 276---
79 7635 1513 7964 613---
89 9585 0003 6454 958---
910 1584 8453 4905 313---
1010 3614 6843 3295 677---
1110 5684 5183 1636 050---
1210 7794 3462 9916 434---
1310 9954 1682 8136 827---
1411 2153 9842 6307 230---
1511 4393 7942 4407 645---
1611 6683 5982 2438 070---
1711 9013 3952 0408 506---
1812 1393 1851 8308 954---
1912 3822 9681 6139 414---
2012 6302 7431 3899 886---
2112 8822 5111 15710 371---
2213 1402 27191710 868---
2313 4032 02366911 379---
2413 6711 76741211 904---
2513 9441 50214712 442---
TOTAL277 682125 14966 380152 53321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 533
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 821-6 420+8 241
2+1 821+668+1 153
3+1 821+995+826
4+1 821+1 088+733
5+1 821+1 184+637
6+1 821+1 283+538
7+1 821+1 384+437
8+1 821+1 487+334
9+1 821+1 594+227
10+1 821+1 703+118
11+1 821+1 815+6
12+1 821+1 930-109
13+1 821+2 048-227
14+1 821+2 169-348
15+1 821+2 293-472
16+1 821+2 421-600
17+1 821+2 552-731
18+1 821+2 686-865
19+1 821+2 824-1 003
20+1 821+2 966-1 145
21+1 821+3 111-1 290
22+1 821+3 261-1 440
23+1 821+3 414-1 593
24+1 821+3 571-1 750
25+1 821+3 733-1 912
Total+45 525+45 760+-235
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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