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Appartement - 4 pièces

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface80m²
Coût Total95 360€
Loyer Annuel7 752€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 82 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 025 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 80 m² situé au 1er étage à Saint-Dizier. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et une cuisine . Il bénéficie d'un balcon et d'une cave.

  • Très bon état général
  • 1 place de parking souterrain
  • Ascenseur
  • Chauffage collectif au gaz L'appartement est situé dans un quartier calme et verdoyant. Avec locataire sérieux en place. . Classe énergie E- Classe climat C N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.638250, 4.933620
Total : 95 360€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 88 800€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7752€/an
Fourchette totale : 494€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 10129€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 023,86€
Coût de l'assurance :8 344,00€
Taxe foncière : 775,18€/an
Soit par mois : 64,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 860€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 320€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 091 €
Revenus locatifs : +7 752 €
Charges déductibles : -11 091 €
Résultat foncier Année 1 : -3 339 €(Déficit de 3 339 €)
Imputable sur revenu global : 3 339 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 291 €/an
Revenus locatifs : +7 752 €
Charges déductibles : -4 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 461 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 752 €11 094 €3 185 €-3 342 €3 342 €--
27 907 €4 209 €3 100 €3 698 €---
38 065 €4 122 €3 013 €3 943 €---
48 226 €4 031 €2 922 €4 195 €---
58 391 €3 937 €2 828 €4 454 €---
68 559 €3 840 €2 731 €4 719 €---
78 730 €3 740 €2 631 €4 990 €---
88 904 €3 636 €2 527 €5 269 €---
99 083 €3 528 €2 419 €5 554 €---
109 264 €3 417 €2 308 €5 847 €---
119 449 €3 302 €2 193 €6 147 €---
129 638 €3 184 €2 075 €6 455 €---
139 831 €3 061 €1 952 €6 771 €---
1410 028 €2 933 €1 824 €7 094 €---
1510 228 €2 802 €1 693 €7 426 €---
1610 433 €2 666 €1 557 €7 767 €---
1710 642 €2 525 €1 416 €8 116 €---
1810 854 €2 380 €1 271 €8 475 €---
1911 072 €2 229 €1 120 €8 842 €---
2011 293 €2 073 €965 €9 219 €---
2111 519 €1 912 €804 €9 606 €---
2211 749 €1 746 €637 €10 003 €---
2311 984 €1 574 €465 €10 411 €---
2412 224 €1 395 €286 €10 828 €---
2512 468 €1 211 €102 €11 257 €---
TOTAL248 294 €80 547 €46 024 €167 746 €3 342 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 003 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-1 003 €+2 631 €
2+1 628 €+1 109 €+519 €
3+1 628 €+1 183 €+445 €
4+1 628 €+1 259 €+369 €
5+1 628 €+1 336 €+292 €
6+1 628 €+1 416 €+212 €
7+1 628 €+1 497 €+131 €
8+1 628 €+1 581 €+47 €
9+1 628 €+1 666 €-38 €
10+1 628 €+1 754 €-126 €
11+1 628 €+1 844 €-216 €
12+1 628 €+1 936 €-308 €
13+1 628 €+2 031 €-403 €
14+1 628 €+2 128 €-500 €
15+1 628 €+2 228 €-600 €
16+1 628 €+2 330 €-702 €
17+1 628 €+2 435 €-807 €
18+1 628 €+2 542 €-914 €
19+1 628 €+2 653 €-1 025 €
20+1 628 €+2 766 €-1 138 €
21+1 628 €+2 882 €-1 254 €
22+1 628 €+3 001 €-1 373 €
23+1 628 €+3 123 €-1 495 €
24+1 628 €+3 249 €-1 621 €
25+1 628 €+3 377 €-1 749 €
Total+40 700 €+50 324 €+-9 624 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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