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Longere

VilleBosse-de-Bretagne (35)
Surface139m²
Coût Total206 632€
Loyer Annuel16 176€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 078,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : mixte électrique individuel, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Amoureux des vieilles pierres et du bricolage, découvrez cette maison a finir de rénover à vendre à La Bosse-de-Bretagne, située en bourg et à proximité de l'école. Son terrain de 691 m² offre un cadre agréable, avec un bien qui présente également un potentiel d'évolution intéressant. D'une surface de 139 m², cette maison à vendre à La Bosse-de-Bretagne propose 5 pièces, dont 3 chambres et un bureau. Son charme est porté par les vieilles pierres et son agencement offre plusieurs possibilités. Le cellier peut être facilement transformé afin d'adapter l'espace aux besoins du futur occupant. La maison est également facilement divisible, ouvrant différentes perspectives d'aménagement. À noter : une petite maison mitoyenne est également à vendre, ce qui peut compléter le projet selon les besoins. Située en bourg, cette résidence bénéficie d'une proximité directe avec l'école et des commodités du secteur. Ce bien à vendre à La Bosse-de-Bretagne s'adresse à ceux qui recherchent une maison de caractère avec des possibilités d'évolution et d'aménagement. Contactez nous pour obtenir davantage d'informations et organiser une visite. Réf. : 1872SM CLASSE ENERGIE :D (217) CLASSE CLIMAT : B (8) Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Ce bien vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER DE BAIN DE BRETAGNE, située 2 Rue Joseph Bertrand à BAIN DE BRETAGNE 35470 - Tél : 02.99.44.15.15 *Au prix de 149900 € FAI dont forfait de 7.07 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur Prix net vendeur : 149900 € - https://www.blot-immobilier.fr/bareme-honoraires/

Ville : Bosse-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35320
Coordonnées : 47.869976, -1.598025
Total : 206 632€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 44 740€
Valeur du bien : 194 640€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1348€/mois
Loyer annuel estimé : 16176€/an
Fourchette totale : 1064€ - 1707€/mois
Fourchette annuelle : 12771€ - 20488€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 823,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :253 490 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-103 590€ (-40.9%)
Marge achat-revente :46 858€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 046,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :82,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 129,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 371,60€
Coût de l'assurance :24 795,84€
Taxe foncière : 1 617,56€/an
Soit par mois : 134,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 347,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 740 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 340€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 60€/m² = 8340€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds chambres: 3 chambres × 200€/chambre = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 348 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 176 €/an
Calcul : 1 348 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 632 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 992 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 717 €
Revenus locatifs : +16 176 €
Charges déductibles : -54 717 €
Résultat foncier Année 1 : -38 541 €(Déficit de 38 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 977 €/an
Revenus locatifs : +16 176 €
Charges déductibles : -9 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17141.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 176 €54 724 €7 374 €-38 548 €21 400 €17 148 €17 148 €
216 499 €9 793 €7 184 €6 706 €--10 442 €
316 829 €9 596 €6 986 €7 233 €--3 209 €
417 166 €9 391 €6 782 €7 774 €---
517 509 €9 179 €6 570 €8 330 €---
617 859 €8 959 €6 350 €8 900 €---
718 216 €8 731 €6 122 €9 485 €---
818 581 €8 495 €5 886 €10 086 €---
918 952 €8 250 €5 641 €10 702 €---
1019 331 €7 996 €5 387 €11 335 €---
1119 718 €7 733 €5 124 €11 985 €---
1220 112 €7 460 €4 851 €12 652 €---
1320 515 €7 177 €4 568 €13 338 €---
1420 925 €6 884 €4 274 €14 041 €---
1521 343 €6 580 €3 970 €14 764 €---
1621 770 €6 264 €3 655 €15 506 €---
1722 206 €5 937 €3 328 €16 268 €---
1822 650 €5 599 €2 989 €17 051 €---
1923 103 €5 247 €2 638 €17 855 €---
2023 565 €4 883 €2 274 €18 682 €---
2124 036 €4 506 €1 896 €19 531 €---
2224 517 €4 114 €1 505 €20 403 €---
2325 007 €3 708 €1 099 €21 299 €---
2425 507 €3 288 €678 €22 220 €---
2526 017 €2 852 €242 €23 166 €---
TOTAL518 109 €217 346 €107 372 €300 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 397 €-6 420 €+9 817 €
2+3 397 €0 €+3 397 €
3+3 397 €0 €+3 397 €
4+3 397 €+1 370 €+2 027 €
5+3 397 €+2 499 €+898 €
6+3 397 €+2 670 €+727 €
7+3 397 €+2 845 €+552 €
8+3 397 €+3 026 €+371 €
9+3 397 €+3 211 €+186 €
10+3 397 €+3 401 €-4 €
11+3 397 €+3 596 €-199 €
12+3 397 €+3 796 €-399 €
13+3 397 €+4 001 €-604 €
14+3 397 €+4 212 €-815 €
15+3 397 €+4 429 €-1 032 €
16+3 397 €+4 652 €-1 255 €
17+3 397 €+4 880 €-1 483 €
18+3 397 €+5 115 €-1 718 €
19+3 397 €+5 357 €-1 960 €
20+3 397 €+5 605 €-2 208 €
21+3 397 €+5 859 €-2 462 €
22+3 397 €+6 121 €-2 724 €
23+3 397 €+6 390 €-2 993 €
24+3 397 €+6 666 €-3 269 €
25+3 397 €+6 950 €-3 553 €
Total+84 925 €+90 229 €+-5 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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