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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface75m²
Coût Total167 154€
Loyer Annuel10 005€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 584 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Poitiers - Appartement rénové de 3 pièces avec parking et cave - Une opportunité rare aux portes du centre-ville de Poitiers, entre le quartier de la cathédrale et le campus universitaire. Cet appartement de 75 m² magnifiquement rénové est situé au rez-de-chaussée surélevé d'une résidence bien entretenue et offre un cadre de vie lumineux et paisible. Parfaitement agencé, il comprend un spacieux salon avec cuisine équipée ouverte sur le séjour, deux chambres spacieuses, un espace bureau, un dressing, une salle de bains moderne et des toilettes séparées. Entièrement rénové récemment (peinture, revêtements de sol, cuisine et salle de bains), il est présenté en excellent état et prêt à emménager. Place de parking privée et cave incluses. Les charges comprennent le chauffage, l'eau chaude et froide, ainsi que l'entretien des parties communes.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.582150, 0.363238
Total : 167 154€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 38 850€
Valeur du bien : 157 650€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10005€/an
Fourchette totale : 661€ - 1051€/mois
Fourchette annuelle : 7934€ - 12617€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 250 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :-12 450€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-35 904€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 154€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :836,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 885,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 889,70€
Coût de l'assurance :14 625,97€
Taxe foncière : 1 000,54€/an
Soit par mois : 83,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 850 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 005 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 154 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 213 €
Revenus locatifs : +10 005 €
Charges déductibles : -46 213 €
Résultat foncier Année 1 : -36 207 €(Déficit de 36 207 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 807 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 363 €/an
Revenus locatifs : +10 005 €
Charges déductibles : -7 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14807.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 005 €46 218 €5 782 €-36 213 €21 400 €14 813 €14 813 €
210 206 €7 217 €5 631 €2 989 €--11 824 €
310 410 €7 060 €5 474 €3 350 €--8 474 €
410 618 €6 897 €5 312 €3 721 €--4 753 €
510 830 €6 729 €5 143 €4 101 €--652 €
611 047 €6 555 €4 969 €4 492 €---
711 268 €6 374 €4 789 €4 893 €---
811 493 €6 188 €4 602 €5 306 €---
911 723 €5 994 €4 409 €5 729 €---
1011 957 €5 794 €4 208 €6 164 €---
1112 197 €5 586 €4 001 €6 610 €---
1212 440 €5 371 €3 786 €7 069 €---
1312 689 €5 149 €3 563 €7 540 €---
1412 943 €4 918 €3 333 €8 025 €---
1513 202 €4 680 €3 094 €8 522 €---
1613 466 €4 433 €2 847 €9 033 €---
1713 735 €4 177 €2 591 €9 558 €---
1814 010 €3 912 €2 326 €10 098 €---
1914 290 €3 637 €2 052 €10 653 €---
2014 576 €3 353 €1 768 €11 223 €---
2114 868 €3 059 €1 473 €11 809 €---
2215 165 €2 754 €1 169 €12 411 €---
2315 468 €2 439 €853 €13 030 €---
2415 778 €2 112 €526 €13 666 €---
2516 093 €1 773 €188 €14 320 €---
TOTAL320 477 €162 379 €83 890 €158 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 101 €-6 420 €+8 521 €
2+2 101 €0 €+2 101 €
3+2 101 €0 €+2 101 €
4+2 101 €0 €+2 101 €
5+2 101 €0 €+2 101 €
6+2 101 €+1 152 €+949 €
7+2 101 €+1 468 €+633 €
8+2 101 €+1 592 €+509 €
9+2 101 €+1 719 €+382 €
10+2 101 €+1 849 €+252 €
11+2 101 €+1 983 €+118 €
12+2 101 €+2 121 €-20 €
13+2 101 €+2 262 €-161 €
14+2 101 €+2 407 €-306 €
15+2 101 €+2 557 €-456 €
16+2 101 €+2 710 €-609 €
17+2 101 €+2 868 €-767 €
18+2 101 €+3 029 €-928 €
19+2 101 €+3 196 €-1 095 €
20+2 101 €+3 367 €-1 266 €
21+2 101 €+3 543 €-1 442 €
22+2 101 €+3 723 €-1 622 €
23+2 101 €+3 909 €-1 808 €
24+2 101 €+4 100 €-1 999 €
25+2 101 €+4 296 €-2 195 €
Total+52 525 €+47 429 €+5 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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