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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface280m²
Coût Total432 860€
Loyer Annuel44 080€
Rentabilité10.18%
Cashflow/mois+1 013€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 382 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 364,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Léa MARTIN vous propose à la vente cette maison d'habitation de construction 2007-2014, à seulement 5 min de ST MACAIRE EN MAUGES, 5min de 2x2 NANTES/CHOLET, sur la commune de LA RENAUDIERE. Cette maison est composée au rez de chaussée, d'accès plain pied d'un hall d'entrée, d'un grand séjour avec coin salon comprenant un poêle à granulés, puis un espace salle à manger, une cuisine avec toit cathédrale aménagée et équipée, une lingerie, des WC, puis une suite parentale avec dressing, salle d'eau et jacuzzi intégrés et un dressing. Toujours au rez de chaussée, un bureau, puis un studio indépendant avec salon, salle d'eau et chambre à l'étage, WC. A l'étage, vous trouverez une mezzanine, 3 chambres, une salle d'eau avec WC séparés. Puis, à l'extérieur, un garage avec portail électrique, un carport, plusieurs places de stationnements, une terrasse et un jardin entièrement clôturé. Chauffage par aérothermie, pompe à chaleur air/air (double système de climatisation réversible) + poêle pour la partie salon et rez de chaussée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 382 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Léa MARTIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 881 475 347

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 432 860€
Prix d'acquisition : 382 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 402 300€
Frais de notaire : 30 560€
Coût estimé : 30 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 3673€/mois
Loyer annuel estimé : 44080€/an
Fourchette totale : 2609€ - 5173€/mois
Fourchette annuelle : 31304€ - 62070€/an
Rentabilité brute :10.18%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 14.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 009 450 €
Prix d'achat :382 000 €
Décote à l'achat :-627 450€ (-62.2%)
Marge achat-revente :576 590€ (57.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :432 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 167,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :126,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 293,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 239,76€
Coût de l'assurance :37 875,25€
Taxe foncière : 4 408,03€/an
Soit par mois : 367,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 673,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 660,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 012,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix pour la rénovation de salle de bain sont basés sur une fourchette de 1000-1200€/m², pour le parquet flottant sur 70-110€/m², et pour la peinture sur 20-40€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 080 €/an
Calcul : 3 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 432 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 515 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 183 €
Revenus locatifs : +44 080 €
Charges déductibles : -41 183 €
Résultat foncier Année 1 : 2 897 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 883 €/an
Revenus locatifs : +44 080 €
Charges déductibles : -20 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 197 €/an
Prix d'achat du bien : 382 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 248 300 €(65% de 382 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 029 €/an
Calcul : 248 300 € × 3,636% = 9 029 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 080 €41 197 €14 974 €2 883 €---
244 962 €20 505 €14 582 €24 457 €---
345 861 €20 099 €14 176 €25 762 €---
446 778 €19 678 €13 755 €27 100 €---
547 714 €19 242 €13 319 €28 472 €---
648 668 €18 791 €12 868 €29 877 €---
749 642 €18 324 €12 401 €31 318 €---
850 634 €17 840 €11 917 €32 794 €---
951 647 €17 339 €11 416 €34 308 €---
1052 680 €16 820 €10 897 €35 860 €---
1153 734 €16 283 €10 360 €37 451 €---
1254 808 €15 727 €9 804 €39 082 €---
1355 905 €15 150 €9 227 €40 754 €---
1457 023 €14 554 €8 631 €42 469 €---
1558 163 €13 936 €8 013 €44 227 €---
1659 326 €13 296 €7 373 €46 030 €---
1760 513 €12 633 €6 710 €47 879 €---
1861 723 €11 947 €6 024 €49 776 €---
1962 958 €11 237 €5 313 €51 721 €---
2064 217 €10 501 €4 578 €53 716 €---
2165 501 €9 739 €3 816 €55 763 €---
2266 811 €8 949 €3 026 €57 862 €---
2368 147 €8 132 €2 209 €60 015 €---
2469 510 €7 286 €1 363 €62 224 €---
2570 900 €6 409 €486 €64 491 €---
TOTAL1 411 906 €385 616 €217 240 €1 026 290 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 026 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 257 €+865 €+8 392 €
2+9 257 €+7 337 €+1 920 €
3+9 257 €+7 729 €+1 528 €
4+9 257 €+8 130 €+1 127 €
5+9 257 €+8 541 €+716 €
6+9 257 €+8 963 €+294 €
7+9 257 €+9 395 €-138 €
8+9 257 €+9 838 €-581 €
9+9 257 €+10 292 €-1 035 €
10+9 257 €+10 758 €-1 501 €
11+9 257 €+11 235 €-1 978 €
12+9 257 €+11 724 €-2 467 €
13+9 257 €+12 226 €-2 969 €
14+9 257 €+12 741 €-3 484 €
15+9 257 €+13 268 €-4 011 €
16+9 257 €+13 809 €-4 552 €
17+9 257 €+14 364 €-5 107 €
18+9 257 €+14 933 €-5 676 €
19+9 257 €+15 516 €-6 259 €
20+9 257 €+16 115 €-6 858 €
21+9 257 €+16 729 €-7 472 €
22+9 257 €+17 359 €-8 102 €
23+9 257 €+18 005 €-8 748 €
24+9 257 €+18 667 €-9 410 €
25+9 257 €+19 347 €-10 090 €
Total+231 425 €+307 887 €+-76 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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