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Maison - 6 pièce(s) - 150 m²

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface150
Coût Total211 860
Loyer Annuel15 282
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+34
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Sabrina Copit vous propose: A Charleville Mézières, découvrez cette maison individuelle à rénover d'environ 150m² offrant un beau potentiel d'aménagement. Une opportunité idéale pour un investisseur souhaitant réaliser une division en deux appartements ou développer un projet locatif rentable. Grâce à ses volumes généreux et à sa configuration, ce bien permet d'envisager facilement la création de logements indépendants. La maison bénéficie également d'un garage pouvant être diviser en deux pour appartenir à chaque appartement, d'une terrasse et d'un terrain. Que vous soyez investisseur ou à la recherche d'un projet de rénovation, cette maison représente une belle opportunité. A visiter sans tarder!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 276 et classe CLIMAT E indice 61. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sabrina Copit mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 912042181, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 150
  • Surface totale : 150
  • Superficie terrain : 675
  • Nb. de pièces : 6
Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.762020, 4.690498
Total : 211 860
Prix d'acquisition : 132 000
Travaux : 69 300
Valeur du bien : 201 300
Frais de notaire : 10 560
Coût estimé : 10 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15282€/an
Fourchette totale : 976€ - 1662€/mois
Fourchette annuelle : 11710€ - 19943€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,91 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 486
Prix d'achat :132 000
Décote à l'achat :-91 486 (-40.9%)
Marge achat-revente :11 626€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :79,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 111,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 868,45
Coût de l'assurance :23 834,25
Taxe foncière : 1 528,17€/an
Soit par mois : 127,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 239,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 150 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 300(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 000
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 500
    Mise à jour plomberie générale: 150 m² × 30€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 860 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 578
Revenus locatifs : +15 282
Charges déductibles : -78 578
Résultat foncier Année 1 : -63 296(Déficit de 63 296 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 896
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 278 €/an
Revenus locatifs : +15 282
Charges déductibles : -9 278
Résultat foncier Années 2+ : 6 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41895.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 28278 5846 803-63 30321 400 €41 903 €41 903 €
215 5879 1006 6186 487--35 415 €
315 8998 9106 4286 989--28 426 €
416 2178 7136 2317 504--20 922 €
516 5418 5106 0288 032--12 890 €
616 8728 3005 8188 572--4 318 €
717 2108 0835 6029 126---
817 5547 8595 3789 694---
917 9057 6285 14610 277---
1018 2637 3894 90810 874---
1118 6287 1424 66111 486---
1219 0016 8874 40612 113---
1319 3816 6244 14212 757---
1419 7686 3523 87013 417---
1520 1646 0713 58914 093---
1620 5675 7813 29914 786---
1720 9785 4812 99915 498---
1821 3985 1712 68916 227---
1921 8264 8512 37016 975---
2022 2624 5212 03917 742---
2122 7084 1791 69818 529---
2223 1623 8261 34519 336---
2323 6253 46298020 163---
2424 0983 08660421 012---
2524 5802 69721521 883---
TOTAL489 476229 20797 868260 26921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 269
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209-6 420+9 629
2+3 2090+3 209
3+3 2090+3 209
4+3 2090+3 209
5+3 2090+3 209
6+3 2090+3 209
7+3 209+1 443+1 766
8+3 209+2 908+301
9+3 209+3 083+126
10+3 209+3 262-53
11+3 209+3 446-237
12+3 209+3 634-425
13+3 209+3 827-618
14+3 209+4 025-816
15+3 209+4 228-1 019
16+3 209+4 436-1 227
17+3 209+4 649-1 440
18+3 209+4 868-1 659
19+3 209+5 092-1 883
20+3 209+5 323-2 114
21+3 209+5 559-2 350
22+3 209+5 801-2 592
23+3 209+6 049-2 840
24+3 209+6 304-3 095
25+3 209+6 565-3 356
Total+80 225+78 081+2 144
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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