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Achat : Maison (44110)

VilleChâteaubriant (44)
Surface143m²
Coût Total222 945€
Loyer Annuel15 269€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 041,96 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 143 m², 6 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, 1 garage

Rare sur le secteur, cette belle maison de caractère séduit dès les premiers instants par son charme, ses beaux volumes et sa luminosité. Idéalement située en plein centre-ville, elle offre un cadre de vie aussi pratique qu'agréable, avec de grandes pièces baignées de lumière et une atmosphère chaleureuse. Répartie sur trois niveaux, elle offre de très beaux espaces et une configuration particulièrement intéressante pour une famille. Elle dispose actuellement de quatre chambres et d'un bureau, avec la possibilité de transformer facilement celui-ci en cinquième chambre selon vos besoins. Le garage vient compléter ce bien, un véritable avantage en plein centre-ville. La maison ne possède pas de terrain, mais son emplacement privilégié permet de profiter pleinement de toutes les commodités à proximité. Une maison pleine de charme, spacieuse et lumineuse, qui ne demande qu'à accueillir une nouvelle famille et à écrire une nouvelle histoire. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1750.0 € et 2410.0 € indexées aux années 2020, 2021, 2022 (abonnements compris). Bien proposé par Léa PINSON EI, agent commercial (RSAC 933908766)

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.717333, -1.374820
Total : 222 945€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 62 025€
Valeur du bien : 211 025€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15269€/an
Fourchette totale : 1007€ - 1608€/mois
Fourchette annuelle : 12084€ - 19294€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 778,91 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :254 383 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-105 383€ (-41.4%)
Marge achat-revente :31 438€ (12.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 945€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :89,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 180,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 404,15€
Coût de l'assurance :26 753,40€
Taxe foncière : 1 526,92€/an
Soit par mois : 127,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 272,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement éventuel des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquets en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 025 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 725€
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 75€/m² = 10725€, Main d'œuvre: 15€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:13 700€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 525€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 269 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 945 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 070 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 025 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 862 €
Revenus locatifs : +15 269 €
Charges déductibles : -71 862 €
Résultat foncier Année 1 : -56 593 €(Déficit de 56 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 193 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 837 €/an
Revenus locatifs : +15 269 €
Charges déductibles : -9 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35193.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 269 €71 869 €7 247 €-56 600 €21 400 €35 200 €35 200 €
215 575 €9 649 €7 052 €5 926 €--29 275 €
315 886 €9 447 €6 850 €6 439 €--22 836 €
416 204 €9 239 €6 642 €6 965 €--15 871 €
516 528 €9 023 €6 426 €7 505 €--8 366 €
616 858 €8 800 €6 203 €8 058 €--308 €
717 196 €8 570 €5 973 €8 625 €---
817 540 €8 332 €5 735 €9 207 €---
917 890 €8 087 €5 490 €9 804 €---
1018 248 €7 833 €5 236 €10 415 €---
1118 613 €7 570 €4 973 €11 043 €---
1218 985 €7 299 €4 702 €11 686 €---
1319 365 €7 019 €4 422 €12 346 €---
1419 752 €6 729 €4 132 €13 023 €---
1520 147 €6 430 €3 833 €13 718 €---
1620 550 €6 120 €3 523 €14 430 €---
1720 961 €5 801 €3 204 €15 161 €---
1821 381 €5 470 €2 873 €15 910 €---
1921 808 €5 129 €2 532 €16 679 €---
2022 244 €4 776 €2 179 €17 468 €---
2122 689 €4 412 €1 815 €18 278 €---
2223 143 €4 035 €1 438 €19 108 €---
2323 606 €3 646 €1 048 €19 960 €---
2424 078 €3 243 €646 €20 835 €---
2524 560 €2 827 €230 €21 732 €---
TOTAL489 077 €231 356 €104 404 €257 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 207 €-6 420 €+9 627 €
2+3 207 €0 €+3 207 €
3+3 207 €0 €+3 207 €
4+3 207 €0 €+3 207 €
5+3 207 €0 €+3 207 €
6+3 207 €0 €+3 207 €
7+3 207 €+2 495 €+712 €
8+3 207 €+2 762 €+445 €
9+3 207 €+2 941 €+266 €
10+3 207 €+3 125 €+82 €
11+3 207 €+3 313 €-106 €
12+3 207 €+3 506 €-299 €
13+3 207 €+3 704 €-497 €
14+3 207 €+3 907 €-700 €
15+3 207 €+4 115 €-908 €
16+3 207 €+4 329 €-1 122 €
17+3 207 €+4 548 €-1 341 €
18+3 207 €+4 773 €-1 566 €
19+3 207 €+5 004 €-1 797 €
20+3 207 €+5 240 €-2 033 €
21+3 207 €+5 483 €-2 276 €
22+3 207 €+5 732 €-2 525 €
23+3 207 €+5 988 €-2 781 €
24+3 207 €+6 250 €-3 043 €
25+3 207 €+6 520 €-3 313 €
Total+80 175 €+77 316 €+2 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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