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Achat appartement

Bien expiré
VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface55.45m²
Coût Total110 541€
Loyer Annuel5 289€
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 992 €
Surface : 55.45 m²
Prix au m² : 1 172,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet appartement T3 situé dans le centre de Sainte Maure. Situé au 3ème et dernier étage, il offre une belle vue sur la ville. Il se compose d'une pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte, d'un bureau, une chambre et une salle de bains avec WC. Idéal pour investisseurs ou primo accédants.

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.137950, 0.659700
Total : 110 541€
Prix d'acquisition : 64 992€
Travaux : 40 350€
Valeur du bien : 105 342€
Frais de notaire : 5 199€
Coût estimé : 5 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.45m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5289€/an
Fourchette totale : 360€ - 539€/mois
Fourchette annuelle : 4320€ - 6474€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 5.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 541€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 570,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 239,51€
Coût de l'assurance :9 395,99€
Taxe foncière : 528,86€/an
Soit par mois : 44,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 440,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 350 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 75€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:750€
    Parquet flottant chambre sous combles: 10 m² × 75€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Chambres - Revêtement sol
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 289 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 541 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 052 €
Revenus locatifs : +5 289 €
Charges déductibles : -45 052 €
Résultat foncier Année 1 : -39 763 €(Déficit de 39 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 702 €/an
Revenus locatifs : +5 289 €
Charges déductibles : -4 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18363.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 992 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 245 €(65% de 64 992 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 245 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 289 €45 055 €3 560 €-39 767 €21 400 €18 367 €18 367 €
25 394 €4 609 €3 464 €786 €--17 581 €
35 502 €4 509 €3 365 €993 €--16 588 €
45 612 €4 406 €3 262 €1 206 €--15 382 €
55 725 €4 300 €3 156 €1 424 €--13 958 €
65 839 €4 191 €3 046 €1 648 €--12 309 €
75 956 €4 077 €2 932 €1 879 €--10 431 €
86 075 €3 960 €2 815 €2 115 €--8 316 €
96 196 €3 839 €2 694 €2 357 €--5 959 €
106 320 €3 714 €2 569 €2 606 €--3 352 €
116 447 €3 585 €2 440 €2 862 €--491 €
126 576 €3 452 €2 307 €3 124 €---
136 707 €3 314 €2 169 €3 393 €---
146 841 €3 171 €2 027 €3 670 €---
156 978 €3 024 €1 880 €3 954 €---
167 118 €2 872 €1 728 €4 245 €---
177 260 €2 715 €1 571 €4 545 €---
187 405 €2 553 €1 409 €4 852 €---
197 553 €2 386 €1 241 €5 168 €---
207 704 €2 213 €1 068 €5 492 €---
217 859 €2 034 €889 €5 825 €---
228 016 €1 849 €704 €6 167 €---
238 176 €1 658 €514 €6 518 €---
248 340 €1 461 €317 €6 878 €---
258 506 €1 258 €113 €7 249 €---
TOTAL169 395 €120 207 €51 240 €49 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 111 €-6 420 €+7 531 €
2+1 111 €0 €+1 111 €
3+1 111 €0 €+1 111 €
4+1 111 €0 €+1 111 €
5+1 111 €0 €+1 111 €
6+1 111 €0 €+1 111 €
7+1 111 €0 €+1 111 €
8+1 111 €0 €+1 111 €
9+1 111 €0 €+1 111 €
10+1 111 €0 €+1 111 €
11+1 111 €0 €+1 111 €
12+1 111 €+937 €+174 €
13+1 111 €+1 018 €+93 €
14+1 111 €+1 101 €+10 €
15+1 111 €+1 186 €-75 €
16+1 111 €+1 274 €-163 €
17+1 111 €+1 363 €-252 €
18+1 111 €+1 456 €-345 €
19+1 111 €+1 550 €-439 €
20+1 111 €+1 648 €-537 €
21+1 111 €+1 747 €-636 €
22+1 111 €+1 850 €-739 €
23+1 111 €+1 955 €-844 €
24+1 111 €+2 064 €-953 €
25+1 111 €+2 175 €-1 064 €
Total+27 775 €+14 904 €+12 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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