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Maison à vendre

VilleAuterive (32)
Surface160m²
Coût Total244 840€
Loyer Annuel17 977€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 143,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Garage

Maison de type 5 lumineuse avec une cheminée dans le salon. Vous y trouverez 3 chambres et 3 salles d'eau. Vous serez séduit par son jardin entièrement clôturé. Un garage vient compléter ce bien et il est possible pour un investisseur de faire 2 logements avec ce bien. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Auterive
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32550
Coordonnées : 43.578637, 0.631423
Total : 244 840€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 230 200€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17977€/an
Fourchette totale : 1169€ - 1919€/mois
Fourchette annuelle : 14031€ - 23031€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 105,26 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :336 842 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :-153 842€ (-45.7%)
Marge achat-revente :92 002€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 223,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 294,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 090,63€
Coût de l'assurance :21 423,50€
Taxe foncière : 1 797,67€/an
Soit par mois : 149,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 444,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€/fenêtre = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auterive (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 977 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 268 €
Revenus locatifs : +17 977 €
Charges déductibles : -58 268 €
Résultat foncier Année 1 : -40 291 €(Déficit de 40 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 068 €/an
Revenus locatifs : +17 977 €
Charges déductibles : -11 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18891.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 977 €58 276 €8 421 €-40 299 €21 400 €18 899 €18 899 €
218 336 €10 855 €8 200 €7 482 €--11 418 €
318 703 €10 626 €7 971 €8 077 €--3 340 €
419 077 €10 388 €7 734 €8 688 €---
519 459 €10 143 €7 488 €9 316 €---
619 848 €9 889 €7 234 €9 959 €---
720 245 €9 626 €6 971 €10 619 €---
820 650 €9 353 €6 698 €11 296 €---
921 063 €9 071 €6 416 €11 992 €---
1021 484 €8 779 €6 124 €12 705 €---
1121 913 €8 476 €5 822 €13 437 €---
1222 352 €8 163 €5 509 €14 188 €---
1322 799 €7 839 €5 184 €14 960 €---
1423 255 €7 503 €4 849 €15 751 €---
1523 720 €7 156 €4 501 €16 564 €---
1624 194 €6 796 €4 141 €17 398 €---
1724 678 €6 423 €3 769 €18 255 €---
1825 172 €6 038 €3 383 €19 134 €---
1925 675 €5 638 €2 984 €20 037 €---
2026 189 €5 225 €2 570 €20 964 €---
2126 712 €4 797 €2 142 €21 916 €---
2227 247 €4 354 €1 699 €22 893 €---
2327 792 €3 895 €1 240 €23 897 €---
2428 347 €3 420 €765 €24 928 €---
2528 914 €2 928 €273 €25 987 €---
TOTAL575 798 €235 656 €122 091 €340 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 775 €-6 420 €+10 195 €
2+3 775 €0 €+3 775 €
3+3 775 €0 €+3 775 €
4+3 775 €+1 604 €+2 171 €
5+3 775 €+2 795 €+980 €
6+3 775 €+2 988 €+787 €
7+3 775 €+3 186 €+589 €
8+3 775 €+3 389 €+386 €
9+3 775 €+3 597 €+178 €
10+3 775 €+3 811 €-36 €
11+3 775 €+4 031 €-256 €
12+3 775 €+4 257 €-482 €
13+3 775 €+4 488 €-713 €
14+3 775 €+4 725 €-950 €
15+3 775 €+4 969 €-1 194 €
16+3 775 €+5 219 €-1 444 €
17+3 775 €+5 476 €-1 701 €
18+3 775 €+5 740 €-1 965 €
19+3 775 €+6 011 €-2 236 €
20+3 775 €+6 289 €-2 514 €
21+3 775 €+6 575 €-2 800 €
22+3 775 €+6 868 €-3 093 €
23+3 775 €+7 169 €-3 394 €
24+3 775 €+7 478 €-3 703 €
25+3 775 €+7 796 €-4 021 €
Total+94 375 €+102 043 €+-7 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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