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Superbe appartement rénové

VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface105m²
Coût Total120 020€
Loyer Annuel10 059€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement rénové de 105 m² idealement situé entre ecole primaire, collège et lycée. La gare et le cétre ville sont a moins de 10 min a pied. Cet appartement de 4 pièces comprend 3 chambres et 1 salle de bain. La cuisine est équipée haut de gamme. L'appartement bénéficie d'une exposition sud-ouest.

  • Bon état général après rénovation
  • Jardin privatif
  • Cave et dépendance L'appartement est situé dans un quartier calme et verdoyant. Chauffage au gaz individuel. Classe énergie D - Classe climat D. Une belle opportunité à ne pas manquer ! Idéal pour une famille ou un investisseurs locatif. Contactez-moi pour organiser une visite.
Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.671600, 4.366390
Total : 120 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 13 100€
Valeur du bien : 112 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10059€/an
Fourchette totale : 651€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 7812€ - 12951€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :906,25 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 156 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+3 844€ (+4.0%)
Marge achat-revente :-24 864€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 234,52€
Coût de l'assurance :10 501,75€
Taxe foncière : 1 005,89€/an
Soit par mois : 83,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit en bon état, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement léger est conseillé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des équipements et rafraîchissement de la peinture si nécessaire
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne en bon état, peu de travaux nécessaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 100 €(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 059 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 674 €
Revenus locatifs : +10 059 €
Charges déductibles : -18 674 €
Résultat foncier Année 1 : -8 615 €(Déficit de 8 615 €)
Imputable sur revenu global : 8 615 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 574 €/an
Revenus locatifs : +10 059 €
Charges déductibles : -5 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 485 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 059 €18 678 €4 152 €-8 619 €8 619 €--
210 260 €5 469 €4 043 €4 791 €---
310 465 €5 356 €3 931 €5 109 €---
410 675 €5 240 €3 814 €5 435 €---
510 888 €5 119 €3 693 €5 769 €---
611 106 €4 994 €3 568 €6 112 €---
711 328 €4 864 €3 438 €6 464 €---
811 555 €4 730 €3 304 €6 824 €---
911 786 €4 591 €3 165 €7 194 €---
1012 021 €4 447 €3 022 €7 574 €---
1112 262 €4 299 €2 873 €7 963 €---
1212 507 €4 144 €2 718 €8 363 €---
1312 757 €3 984 €2 559 €8 773 €---
1413 012 €3 819 €2 393 €9 193 €---
1513 273 €3 648 €2 222 €9 625 €---
1613 538 €3 470 €2 044 €10 068 €---
1713 809 €3 287 €1 861 €10 522 €---
1814 085 €3 096 €1 670 €10 989 €---
1914 367 €2 899 €1 473 €11 467 €---
2014 654 €2 695 €1 269 €11 959 €---
2114 947 €2 484 €1 058 €12 463 €---
2215 246 €2 265 €839 €12 981 €---
2315 551 €2 038 €613 €13 512 €---
2415 862 €1 804 €378 €14 058 €---
2516 179 €1 561 €135 €14 618 €---
TOTAL322 190 €108 984 €60 235 €213 206 €8 619 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 586 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 112 €-2 586 €+4 698 €
2+2 112 €+1 437 €+675 €
3+2 112 €+1 533 €+579 €
4+2 112 €+1 630 €+482 €
5+2 112 €+1 731 €+381 €
6+2 112 €+1 834 €+278 €
7+2 112 €+1 939 €+173 €
8+2 112 €+2 047 €+65 €
9+2 112 €+2 158 €-46 €
10+2 112 €+2 272 €-160 €
11+2 112 €+2 389 €-277 €
12+2 112 €+2 509 €-397 €
13+2 112 €+2 632 €-520 €
14+2 112 €+2 758 €-646 €
15+2 112 €+2 887 €-775 €
16+2 112 €+3 020 €-908 €
17+2 112 €+3 157 €-1 045 €
18+2 112 €+3 297 €-1 185 €
19+2 112 €+3 440 €-1 328 €
20+2 112 €+3 588 €-1 476 €
21+2 112 €+3 739 €-1 627 €
22+2 112 €+3 894 €-1 782 €
23+2 112 €+4 054 €-1 942 €
24+2 112 €+4 217 €-2 105 €
25+2 112 €+4 385 €-2 273 €
Total+52 800 €+63 962 €+-11 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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