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REIMS - APPARTEMENT TYPE 5 - 3 CHAMBRES - BALCONS

VilleReims (51)
Surface103.36m²
Coût Total193 920€
Loyer Annuel14 394€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 500 €
Surface : 103.36 m²
Prix au m² : 1 514,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

REIMS - À vendre, appartement de type 5 d'une surface de 103,36 m² situé au 1er étage d'un immeuble dans le secteur Europe à Reims. Ce bien lumineux offre une vue agréable sur un parc, garantissant un environnement calme. Il comprend un séjour spacieux de 37,22 m², une cuisine indépendante, aménagée et équipée, 3 chambres, une salle de bains, une salle d'eau, un WC séparé, ainsi que deux balcons. Un cave complète le bien. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz, avec une eau chaude collective équipée d'un compteur individuel. Les fenêtres en PVC double vitrage et les volets roulants en PVC contribuent au confort thermique et phonique. L'isolation des murs extérieur est déjà validée et payée ! « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Copropriété de 20 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/36644.pdf

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.249857, 4.060596
Total : 193 920€
Prix d'acquisition : 156 500€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 181 400€
Frais de notaire : 12 520€
Coût estimé : 12 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.36m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1200€/mois
Loyer annuel estimé : 14394€/an
Fourchette totale : 929€ - 1549€/mois
Fourchette annuelle : 11148€ - 18585€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 543,86 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 933 €
Prix d'achat :156 500 €
Décote à l'achat :-106 433€ (-40.5%)
Marge achat-revente :69 013€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :56,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 011,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 663,70€
Coût de l'assurance :16 968,00€
Taxe foncière : 1 439,41€/an
Soit par mois : 119,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 199,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 381,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 103.36 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: environ 45 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Revêtement sol chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 200 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 394 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 431 €
Revenus locatifs : +14 394 €
Charges déductibles : -36 431 €
Résultat foncier Année 1 : -22 037 €(Déficit de 22 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 531 €/an
Revenus locatifs : +14 394 €
Charges déductibles : -11 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 637.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 725 €(65% de 156 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 699 €/an
Calcul : 101 725 € × 3,636% = 3 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 394 €36 437 €6 419 €-22 043 €21 400 €643 €643 €
214 682 €11 366 €6 248 €3 316 €---
314 976 €11 188 €6 070 €3 787 €---
415 275 €11 005 €5 887 €4 270 €---
515 581 €10 815 €5 697 €4 765 €---
615 892 €10 619 €5 501 €5 273 €---
716 210 €10 416 €5 298 €5 794 €---
816 534 €10 207 €5 088 €6 328 €---
916 865 €9 990 €4 872 €6 875 €---
1017 202 €9 765 €4 647 €7 437 €---
1117 546 €9 534 €4 415 €8 013 €---
1217 897 €9 294 €4 176 €8 603 €---
1318 255 €9 046 €3 928 €9 209 €---
1418 620 €8 790 €3 671 €9 831 €---
1518 993 €8 524 €3 406 €10 468 €---
1619 373 €8 250 €3 132 €11 122 €---
1719 760 €7 967 €2 849 €11 793 €---
1820 155 €7 674 €2 556 €12 481 €---
1920 558 €7 371 €2 253 €13 187 €---
2020 969 €7 057 €1 939 €13 912 €---
2121 389 €6 733 €1 615 €14 655 €---
2221 817 €6 398 €1 280 €15 418 €---
2322 253 €6 052 €934 €16 201 €---
2422 698 €5 694 €576 €17 004 €---
2523 152 €5 323 €205 €17 828 €---
TOTAL461 046 €245 517 €92 664 €215 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 023 €-6 420 €+9 443 €
2+3 023 €+802 €+2 221 €
3+3 023 €+1 136 €+1 887 €
4+3 023 €+1 281 €+1 742 €
5+3 023 €+1 430 €+1 593 €
6+3 023 €+1 582 €+1 441 €
7+3 023 €+1 738 €+1 285 €
8+3 023 €+1 898 €+1 125 €
9+3 023 €+2 063 €+960 €
10+3 023 €+2 231 €+792 €
11+3 023 €+2 404 €+619 €
12+3 023 €+2 581 €+442 €
13+3 023 €+2 763 €+260 €
14+3 023 €+2 949 €+74 €
15+3 023 €+3 140 €-117 €
16+3 023 €+3 337 €-314 €
17+3 023 €+3 538 €-515 €
18+3 023 €+3 744 €-721 €
19+3 023 €+3 956 €-933 €
20+3 023 €+4 174 €-1 151 €
21+3 023 €+4 397 €-1 374 €
22+3 023 €+4 625 €-1 602 €
23+3 023 €+4 860 €-1 837 €
24+3 023 €+5 101 €-2 078 €
25+3 023 €+5 349 €-2 326 €
Total+75 575 €+64 659 €+10 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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