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Détails du bien

VilleErceville (45)
Surface178.17m²
Coût Total298 980€
Loyer Annuel21 097€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 178.17 m²
Prix au m² : 1 122,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Poèle à granule Electricité, Nombre de WC : 2

Maison ancienne pleine de charme 4 chambres Proche Essonne et gare Découvrez cette agréable maison ancienne, alliant le charme de l'ancien et le confort d'une vie de famille. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une vaste pièce de vie avec une cuisine aménagée et entièrement équipée, ouverte sur le séjour, offrant un espace convivial. Ce niveau comprend également trois chambres de plain-pied, une salle de bains et un WC indépendant. À l'étage, vous trouverez une grande chambre, une salle d'eau avec WC ainsi qu'un grenier offrant un beau potentiel d'aménagement selon vos envies (chambre supplémentaire, bureau, salle de jeux...). À l'extérieur, un terrain clos d'environ 580 m² vous permettra de profiter pleinement des beaux jours en toute tranquillité. Une cave complète ce bien. Les atouts : Maison ancienne pleine de caractère. Grande pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée et équipée. 4 chambres, dont 3 de plain-pied. Grenier aménageable. Terrain clos de 580 m². Cave. Proche de la limite du département de l'Essonne. Gare à proximité, idéale pour les déplacements quotidiens. Une maison familiale offrant de beaux volumes et un fort potentiel, à découvrir sans tarder ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1920.0 € et 2660.0 €, indexées à l'année 2023 (abonnements compris). - https://www.century21mailsud-pithiviers.com/mentions_legales/

Ville : Erceville
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45480
Coordonnées : 48.242214, 2.025709
Total : 298 980€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 82 980€
Valeur du bien : 282 980€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178.17m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 12.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1758€/mois
Loyer annuel estimé : 21097€/an
Fourchette totale : 1412€ - 2190€/mois
Fourchette annuelle : 16939€ - 26276€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,74 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :225 694 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-25 694€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-73 286€ (-32.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 499,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :87,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 587,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 011,96€
Coût de l'assurance :26 160,75€
Taxe foncière : 2 109,73€/an
Soit par mois : 175,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 758,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 762,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photo - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (178.17 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 178.17 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 980 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 900€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:6 690€
    Parquet flottant 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 600€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:2 700€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité salon: 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Isolation:12 690€
    Isolation combles: 178.17 m² × 60€/m² = 10690€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€, Installation: 2500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€, Main d'œuvre: 4400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Erceville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 190€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 097 €/an
Calcul : 1 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 980 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 529 €
Revenus locatifs : +21 097 €
Charges déductibles : -96 529 €
Résultat foncier Année 1 : -75 431 €(Déficit de 75 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 549 €/an
Revenus locatifs : +21 097 €
Charges déductibles : -13 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54031.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 097 €96 538 €10 402 €-75 441 €21 400 €54 041 €54 041 €
221 519 €13 287 €10 131 €8 233 €--45 809 €
321 950 €13 005 €9 849 €8 944 €--36 864 €
422 389 €12 714 €9 557 €9 675 €--27 189 €
522 836 €12 412 €9 255 €10 425 €--16 764 €
623 293 €12 099 €8 943 €11 194 €--5 570 €
723 759 €11 775 €8 619 €11 984 €---
824 234 €11 439 €8 283 €12 795 €---
924 719 €11 092 €7 935 €13 627 €---
1025 213 €10 732 €7 575 €14 482 €---
1125 717 €10 359 €7 202 €15 359 €---
1226 232 €9 972 €6 816 €16 259 €---
1326 756 €9 572 €6 416 €17 184 €---
1427 292 €9 158 €6 002 €18 134 €---
1527 837 €8 729 €5 573 €19 109 €---
1628 394 €8 284 €5 128 €20 110 €---
1728 962 €7 824 €4 668 €21 138 €---
1829 541 €7 347 €4 191 €22 195 €---
1930 132 €6 853 €3 697 €23 279 €---
2030 735 €6 341 €3 185 €24 394 €---
2131 349 €5 811 €2 655 €25 538 €---
2231 976 €5 262 €2 106 €26 714 €---
2332 616 €4 694 €1 537 €27 922 €---
2433 268 €4 105 €949 €29 164 €---
2533 934 €3 495 €339 €30 439 €---
TOTAL675 752 €312 896 €151 012 €362 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 430 €-6 420 €+10 850 €
2+4 430 €0 €+4 430 €
3+4 430 €0 €+4 430 €
4+4 430 €0 €+4 430 €
5+4 430 €0 €+4 430 €
6+4 430 €0 €+4 430 €
7+4 430 €+1 924 €+2 506 €
8+4 430 €+3 838 €+592 €
9+4 430 €+4 088 €+342 €
10+4 430 €+4 344 €+86 €
11+4 430 €+4 608 €-178 €
12+4 430 €+4 878 €-448 €
13+4 430 €+5 155 €-725 €
14+4 430 €+5 440 €-1 010 €
15+4 430 €+5 733 €-1 303 €
16+4 430 €+6 033 €-1 603 €
17+4 430 €+6 341 €-1 911 €
18+4 430 €+6 658 €-2 228 €
19+4 430 €+6 984 €-2 554 €
20+4 430 €+7 318 €-2 888 €
21+4 430 €+7 661 €-3 231 €
22+4 430 €+8 014 €-3 584 €
23+4 430 €+8 377 €-3 947 €
24+4 430 €+8 749 €-4 319 €
25+4 430 €+9 132 €-4 702 €
Total+110 750 €+108 857 €+1 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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