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Appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface60m²
Coût Total84 280€
Loyer Annuel6 213€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE LIMOGES IUT - LAMY vous propose à la vente cet appartement de type 3, à rénover. Il se compose d'une entrée avec placard, un séjour sur balcon, 2 chambres, une salle de bains, des toilettes séparés et une cuisine indépendante. Appartement traversant. Stationnement devant la résidence. Proximité IUT, face de sciences. Quote part du budget prévisionnel annuel : 2036 euros

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.840067, 1.231421
Total : 84 280€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 31 360€
Valeur du bien : 80 360€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6213€/an
Fourchette totale : 413€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4952€ - 7796€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 435,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 066,64€
Coût de l'assurance :7 163,80€
Taxe foncière : 621,32€/an
Soit par mois : 51,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 169,67€/mois
Soit par an : 2 036,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 360 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 4000€ (matériel) + 1500€ (installation) = 5500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 400€ = 2400€ (pose incluse)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ (matériel) + 1000€ (installation) = 3500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (matériel) + 2000€ (installation) = 10000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (matériel) + 1500€ (installation) = 7500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 2000€ (matériel) + 500€ (installation) = 2500€
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 2400€ (matériel) + 600€ (installation) = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 280 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 036 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 016 €
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -37 016 €
Résultat foncier Année 1 : -30 803 €(Déficit de 30 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 403 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 656 €/an
Revenus locatifs : +6 213 €
Charges déductibles : -5 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9402.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 213 €37 018 €2 715 €-30 805 €21 400 €9 405 €9 405 €
26 337 €5 585 €2 641 €752 €--8 653 €
36 464 €5 509 €2 565 €955 €--7 698 €
46 594 €5 431 €2 487 €1 163 €--6 535 €
56 725 €5 350 €2 406 €1 376 €--5 159 €
66 860 €5 266 €2 322 €1 594 €--3 566 €
76 997 €5 180 €2 236 €1 817 €--1 748 €
87 137 €5 090 €2 147 €2 047 €---
97 280 €4 998 €2 054 €2 282 €---
107 425 €4 903 €1 959 €2 522 €---
117 574 €4 804 €1 861 €2 769 €---
127 725 €4 703 €1 759 €3 023 €---
137 880 €4 598 €1 654 €3 282 €---
148 037 €4 489 €1 545 €3 548 €---
158 198 €4 377 €1 433 €3 821 €---
168 362 €4 261 €1 317 €4 101 €---
178 529 €4 141 €1 198 €4 388 €---
188 700 €4 018 €1 074 €4 682 €---
198 874 €3 890 €946 €4 984 €---
209 051 €3 758 €814 €5 293 €---
219 233 €3 622 €678 €5 611 €---
229 417 €3 481 €537 €5 936 €---
239 605 €3 335 €392 €6 270 €---
249 798 €3 185 €241 €6 612 €---
259 994 €3 030 €86 €6 964 €---
TOTAL199 011 €144 023 €39 067 €54 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-6 420 €+7 725 €
2+1 305 €0 €+1 305 €
3+1 305 €0 €+1 305 €
4+1 305 €0 €+1 305 €
5+1 305 €0 €+1 305 €
6+1 305 €0 €+1 305 €
7+1 305 €0 €+1 305 €
8+1 305 €+90 €+1 215 €
9+1 305 €+684 €+621 €
10+1 305 €+757 €+548 €
11+1 305 €+831 €+474 €
12+1 305 €+907 €+398 €
13+1 305 €+985 €+320 €
14+1 305 €+1 064 €+241 €
15+1 305 €+1 146 €+159 €
16+1 305 €+1 230 €+75 €
17+1 305 €+1 316 €-11 €
18+1 305 €+1 405 €-100 €
19+1 305 €+1 495 €-190 €
20+1 305 €+1 588 €-283 €
21+1 305 €+1 683 €-378 €
22+1 305 €+1 781 €-476 €
23+1 305 €+1 881 €-576 €
24+1 305 €+1 984 €-679 €
25+1 305 €+2 089 €-784 €
Total+32 625 €+16 496 €+16 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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