Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 22 pièces 600 m²

Bien expiré
VilleLuzech (46)
Surface600m²
Coût Total656 860€
Loyer Annuel62 843€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+1 323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 600 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 17
Pièces : 22
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 22 pièces 600 m² - Maison en pierre de 22 pièces principales

Maison de maître datant du 19ème, offrant un fort potentiel d'aménagement et de rénovation. Située à proximité immédiate des commerces, cette propriété unique comprend une grande maison principale à restaurer, pleine de charme et d'authenticité, trois gîtes indépendants, parfait pour une activitée touristique sur environ 10 000m². Honoraires à charge acquéreur : 5.3% Référence annonce : 446-4869O Date de réalisation du diagnostic : 10/07/2025 Prix hors honoraires : 427 351 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 330 € et 7 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Luzech
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.494110, 1.293140
Total : 656 860€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 170 860€
Valeur du bien : 620 860€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 600m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 5237€/mois
Loyer annuel estimé : 62843€/an
Fourchette totale : 4212€ - 6510€/mois
Fourchette annuelle : 50550€ - 78125€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :656 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 204,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :186,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 390,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :304 476,90€
Coût de l'assurance :55 833,10€
Taxe foncière : 6 284,26€/an
Soit par mois : 523,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 236,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 914,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 322,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 600 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 75 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m² pour 600 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 600 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 50 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 17 chambres
Quantité: 17 chambres (environ 204 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 17 chambres
Quantité: 17 chambres (environ 204 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :170 860 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:42 000€
    Isolation des combles: 600 m² × 70€/m² = 42000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 75 fenêtres × 900€ = 67500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:12 240€
    Parquet flottant: 204 m² × 60€/m² = 12240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:6 120€
    Peinture murs et plafonds: 204 m² × 30€/m² = 6120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luzech (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 125 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 843 €/an
Calcul : 5 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 656 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 233 €/an
Calcul : 186 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 170 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 200 513 €
Revenus locatifs : +62 843 €
Charges déductibles : -200 513 €
Résultat foncier Année 1 : -137 671 €(Déficit de 137 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 116 271 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 653 €/an
Revenus locatifs : +62 843 €
Charges déductibles : -29 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 116270.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 843 €200 534 €21 157 €-137 692 €21 400 €116 292 €116 292 €
264 099 €29 102 €20 584 €34 998 €--81 294 €
365 381 €28 511 €19 993 €36 871 €--44 423 €
466 689 €27 900 €19 382 €38 789 €--5 634 €
568 023 €27 269 €18 751 €40 754 €---
669 383 €26 617 €18 099 €42 767 €---
770 771 €25 943 €17 425 €44 828 €---
872 186 €25 247 €16 730 €46 939 €---
973 630 €24 528 €16 011 €49 102 €---
1075 103 €23 786 €15 268 €51 317 €---
1176 605 €23 018 €14 501 €53 586 €---
1278 137 €22 226 €13 708 €55 911 €---
1379 700 €21 407 €12 889 €58 293 €---
1481 294 €20 561 €12 043 €60 733 €---
1582 919 €19 687 €11 169 €63 232 €---
1684 578 €18 784 €10 267 €65 794 €---
1786 269 €17 851 €9 334 €68 418 €---
1887 995 €16 888 €8 370 €71 107 €---
1989 755 €15 892 €7 375 €73 862 €---
2091 550 €14 864 €6 346 €76 686 €---
2193 381 €13 801 €5 284 €79 579 €---
2295 248 €12 704 €4 186 €82 545 €---
2397 153 €11 570 €3 052 €85 584 €---
2499 096 €10 398 €1 881 €88 698 €---
25101 078 €9 188 €671 €91 890 €---
TOTAL2 012 868 €688 277 €304 477 €1 324 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 324 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 843 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 197 €-6 420 €+19 617 €
2+13 197 €0 €+13 197 €
3+13 197 €0 €+13 197 €
4+13 197 €0 €+13 197 €
5+13 197 €+10 536 €+2 661 €
6+13 197 €+12 830 €+367 €
7+13 197 €+13 448 €-251 €
8+13 197 €+14 082 €-885 €
9+13 197 €+14 731 €-1 534 €
10+13 197 €+15 395 €-2 198 €
11+13 197 €+16 076 €-2 879 €
12+13 197 €+16 773 €-3 576 €
13+13 197 €+17 488 €-4 291 €
14+13 197 €+18 220 €-5 023 €
15+13 197 €+18 970 €-5 773 €
16+13 197 €+19 738 €-6 541 €
17+13 197 €+20 525 €-7 328 €
18+13 197 €+21 332 €-8 135 €
19+13 197 €+22 159 €-8 962 €
20+13 197 €+23 006 €-9 809 €
21+13 197 €+23 874 €-10 677 €
22+13 197 €+24 763 €-11 566 €
23+13 197 €+25 675 €-12 478 €
24+13 197 €+26 609 €-13 412 €
25+13 197 €+27 567 €-14 370 €
Total+329 925 €+397 377 €+-67 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →