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Duplex 6 pièces 164 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface164m²
Coût Total134 240€
Loyer Annuel19 181€
Rentabilité14.29%
Cashflow/mois+684€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 628,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 6 pièces 164 m²

Découvrez cet Appartement en duplex de 164 M2 + combles de 30 M2 situé en centre ville d'Aurillac. Ce logement lumineux et traversant comprend 3 chambres avec chacune leur salle d'eau et WC, une laverie, salon salle à manger, cuisine. Il se situe au second étage d'une petite copropriété. chauffage Gaz de ville. possibilité de créer une terrasse de 12M2. des travaux sont à prévoir , estimés à 47 000 euros selon aménagement les charges de copropriété sont faibles 43 euros par mois classement énergétique DPE : D n'hésitez pas contactez moi. Guy DIssous (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 164 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/04/2024

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 655 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.901848, 2.444418
Total : 134 240€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1598€/mois
Loyer annuel estimé : 19181€/an
Fourchette totale : 1228€ - 2080€/mois
Fourchette annuelle : 14740€ - 24961€/an
Rentabilité brute :14.29%
Fourchette de rentabilité :10.98% - 18.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,06 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :229 118 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-126 118€ (-55.0%)
Marge achat-revente :94 878€ (41.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 711,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 803,35€
Coût de l'assurance :11 410,40€
Taxe foncière : 1 918,10€/an
Soit par mois : 159,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 43,00€/mois
Soit par an : 516,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 598,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :684,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - travaux nécessaires pour moderniser l'espace
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et vérification des équipements sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4.5/5 visible - salon en bon état, peinture légèrement vieillissante
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la décoration dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine équipée × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 181 €/an
Calcul : 1 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 918 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 557 €
Revenus locatifs : +19 181 €
Charges déductibles : -30 557 €
Résultat foncier Année 1 : -11 376 €(Déficit de 11 376 €)
Imputable sur revenu global : 11 376 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 557 €/an
Revenus locatifs : +19 181 €
Charges déductibles : -7 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 624 €/an
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 181 €30 561 €4 671 €-11 380 €11 380 €--
219 565 €7 439 €4 549 €12 126 €---
319 956 €7 313 €4 422 €12 643 €---
420 355 €7 182 €4 291 €13 173 €---
520 762 €7 046 €4 156 €13 716 €---
621 177 €6 906 €4 015 €14 272 €---
721 601 €6 760 €3 870 €14 841 €---
822 033 €6 610 €3 719 €15 423 €---
922 474 €6 453 €3 563 €16 020 €---
1022 923 €6 292 €3 401 €16 631 €---
1123 382 €6 124 €3 234 €17 257 €---
1223 849 €5 951 €3 060 €17 898 €---
1324 326 €5 771 €2 881 €18 555 €---
1424 813 €5 585 €2 695 €19 227 €---
1525 309 €5 393 €2 502 €19 916 €---
1625 815 €5 193 €2 302 €20 622 €---
1726 331 €4 986 €2 096 €21 345 €---
1826 858 €4 772 €1 882 €22 086 €---
1927 395 €4 550 €1 660 €22 845 €---
2027 943 €4 321 €1 430 €23 623 €---
2128 502 €4 083 €1 192 €24 419 €---
2229 072 €3 836 €946 €25 236 €---
2329 653 €3 581 €690 €26 073 €---
2430 247 €3 316 €426 €26 930 €---
2530 851 €3 043 €152 €27 809 €---
TOTAL614 373 €163 066 €67 803 €451 307 €11 380 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 414 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 028 €-3 414 €+7 442 €
2+4 028 €+3 638 €+390 €
3+4 028 €+3 793 €+235 €
4+4 028 €+3 952 €+76 €
5+4 028 €+4 115 €-87 €
6+4 028 €+4 282 €-254 €
7+4 028 €+4 452 €-424 €
8+4 028 €+4 627 €-599 €
9+4 028 €+4 806 €-778 €
10+4 028 €+4 989 €-961 €
11+4 028 €+5 177 €-1 149 €
12+4 028 €+5 369 €-1 341 €
13+4 028 €+5 566 €-1 538 €
14+4 028 €+5 768 €-1 740 €
15+4 028 €+5 975 €-1 947 €
16+4 028 €+6 187 €-2 159 €
17+4 028 €+6 404 €-2 376 €
18+4 028 €+6 626 €-2 598 €
19+4 028 €+6 853 €-2 825 €
20+4 028 €+7 087 €-3 059 €
21+4 028 €+7 326 €-3 298 €
22+4 028 €+7 571 €-3 543 €
23+4 028 €+7 822 €-3 794 €
24+4 028 €+8 079 €-4 051 €
25+4 028 €+8 343 €-4 315 €
Total+100 700 €+135 392 €+-34 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 183 jours
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