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Maison de plain-pied à vendre

VilleSavigné (86)
Surface56m²
Coût Total93 460€
Loyer Annuel4 115€
Rentabilité4.40%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 696,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 43 m²), calme, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Au calme d'un hameau à 2 kms de Civray, maison de plain-pied à rénover d'environ 56 m² comprenant une chaufferie, une cuisine, un salon, un WC, une salle d'eau et un dégagement. Double vitrage, chauffage fioul, tout à l'égout.

Prix de vente : 39 000 € Honoraires charge vendeur Classe énergie : G Classe climat : G

Audit énergétique réalisé le 24/11/23

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 430 et 1 990 € par an. Prix indexés au 1er janvier 2021.

Logement à consommation énergétique excessive : Classe G. A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance est compris entre les classes A et E.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Savigné
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86400
Coordonnées : 46.168762, 0.325702
Total : 93 460€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 51 340€
Valeur du bien : 90 340€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 343€/mois
Loyer annuel estimé : 4115€/an
Fourchette totale : 267€ - 441€/mois
Fourchette annuelle : 3202€ - 5290€/an
Rentabilité brute :4.40%
Fourchette de rentabilité :3.43% - 5.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :909,09 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 909 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-11 909€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-42 551€ (-83.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 494,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 604,27€
Coût de l'assurance :8 411,40€
Taxe foncière : 411,55€/an
Soit par mois : 34,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 342,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du sol et mise aux normes électricité
Quantité: 20 m² de murs, 20 m² de sol
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du sol et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 340 €(917 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:2 800€
    Isolation toiture/combles: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 740€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, Douche: 2000€, Lavabo: 500€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:9 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² de murs × 30€/m² = 600€, 20 m² de sol × 50€/m² = 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 6400€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigné (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 115 €/an
Calcul : 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 460 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 300 €
Revenus locatifs : +4 115 €
Charges déductibles : -55 300 €
Résultat foncier Année 1 : -51 184 €(Déficit de 51 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 960 €/an
Revenus locatifs : +4 115 €
Charges déductibles : -3 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29784.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 115 €55 303 €3 215 €-51 187 €21 400 €29 787 €29 787 €
24 198 €3 878 €3 130 €320 €--29 467 €
34 282 €3 791 €3 043 €491 €--28 976 €
44 367 €3 700 €2 952 €667 €--28 309 €
54 455 €3 606 €2 858 €848 €--27 461 €
64 544 €3 509 €2 761 €1 034 €--26 426 €
74 635 €3 409 €2 661 €1 226 €--25 201 €
84 727 €3 305 €2 557 €1 422 €--23 778 €
94 822 €3 197 €2 449 €1 625 €--22 154 €
104 918 €3 086 €2 338 €1 833 €--20 321 €
115 017 €2 970 €2 222 €2 046 €--18 274 €
125 117 €2 851 €2 103 €2 266 €---
135 219 €2 727 €1 979 €2 492 €---
145 324 €2 599 €1 851 €2 725 €---
155 430 €2 466 €1 718 €2 964 €---
165 539 €2 329 €1 581 €3 210 €---
175 650 €2 187 €1 439 €3 463 €---
185 763 €2 039 €1 291 €3 723 €---
195 878 €1 887 €1 139 €3 991 €---
205 995 €1 729 €981 €4 266 €---
216 115 €1 566 €818 €4 550 €---
226 238 €1 397 €649 €4 841 €---
236 362 €1 221 €473 €5 141 €---
246 490 €1 040 €292 €5 450 €---
256 620 €852 €104 €5 767 €---
TOTAL131 820 €116 644 €46 604 €15 176 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 15 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+864 €-6 420 €+7 284 €
2+864 €0 €+864 €
3+864 €0 €+864 €
4+864 €0 €+864 €
5+864 €0 €+864 €
6+864 €0 €+864 €
7+864 €0 €+864 €
8+864 €0 €+864 €
9+864 €0 €+864 €
10+864 €0 €+864 €
11+864 €0 €+864 €
12+864 €+680 €+184 €
13+864 €+748 €+116 €
14+864 €+817 €+47 €
15+864 €+889 €-25 €
16+864 €+963 €-99 €
17+864 €+1 039 €-175 €
18+864 €+1 117 €-253 €
19+864 €+1 197 €-333 €
20+864 €+1 280 €-416 €
21+864 €+1 365 €-501 €
22+864 €+1 452 €-588 €
23+864 €+1 542 €-678 €
24+864 €+1 635 €-771 €
25+864 €+1 730 €-866 €
Total+21 600 €+10 035 €+11 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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