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Maison 5 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleDonchery (08)
Surface120m²
Coût Total151 760€
Loyer Annuel9 156€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 120 m²

Exclusivité Secteur Donchery Maison en pierre avec garage et terrain non attenant. Grande pièce de vie de 45 m² avec cuisine ouverte, buanderie et WC. A l'étage: palier, 2 grandes chambres, salle de bains spacieuse et WC. Au dessus, palier, chambre et grenier. Grand garage de 25 m² et jardin de 300 m² en face. Poêle à granulés, isolation des murs, double vitrage et volets roulants.

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/12/2025

Consommation énergie primaire : 318 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 € et 3 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Donchery
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08350
Coordonnées : 49.716679, 4.847816
Total : 151 760€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 142 800€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9156€/an
Fourchette totale : 602€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7227€ - 11601€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 804,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 652,54€
Coût de l'assurance :12 899,60€
Taxe foncière : 915,63€/an
Soit par mois : 76,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 880,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés si non performant.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture des murs.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Donchery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 156 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 507 €
Revenus locatifs : +9 156 €
Charges déductibles : -37 507 €
Résultat foncier Année 1 : -28 351 €(Déficit de 28 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 707 €/an
Revenus locatifs : +9 156 €
Charges déductibles : -6 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6950.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 156 €37 512 €5 280 €-28 355 €21 400 €6 955 €6 955 €
29 339 €6 574 €5 142 €2 766 €--4 190 €
39 526 €6 431 €4 999 €3 095 €--1 095 €
49 717 €6 283 €4 851 €3 434 €---
59 911 €6 130 €4 698 €3 781 €---
610 109 €5 971 €4 539 €4 138 €---
710 311 €5 806 €4 375 €4 505 €---
810 518 €5 636 €4 204 €4 882 €---
910 728 €5 460 €4 028 €5 268 €---
1010 943 €5 277 €3 845 €5 666 €---
1111 161 €5 088 €3 656 €6 074 €---
1211 385 €4 891 €3 460 €6 493 €---
1311 612 €4 688 €3 257 €6 924 €---
1411 845 €4 478 €3 046 €7 367 €---
1512 082 €4 260 €2 829 €7 821 €---
1612 323 €4 035 €2 603 €8 289 €---
1712 570 €3 801 €2 369 €8 769 €---
1812 821 €3 559 €2 127 €9 262 €---
1913 077 €3 308 €1 876 €9 769 €---
2013 339 €3 048 €1 617 €10 291 €---
2113 606 €2 779 €1 348 €10 827 €---
2213 878 €2 501 €1 069 €11 377 €---
2314 155 €2 212 €780 €11 943 €---
2414 439 €1 913 €481 €12 525 €---
2514 727 €1 603 €172 €13 124 €---
TOTAL293 278 €143 243 €76 653 €150 036 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 923 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 923 €-6 420 €+8 343 €
2+1 923 €0 €+1 923 €
3+1 923 €0 €+1 923 €
4+1 923 €+702 €+1 221 €
5+1 923 €+1 134 €+789 €
6+1 923 €+1 242 €+681 €
7+1 923 €+1 352 €+571 €
8+1 923 €+1 465 €+458 €
9+1 923 €+1 581 €+342 €
10+1 923 €+1 700 €+223 €
11+1 923 €+1 822 €+101 €
12+1 923 €+1 948 €-25 €
13+1 923 €+2 077 €-154 €
14+1 923 €+2 210 €-287 €
15+1 923 €+2 346 €-423 €
16+1 923 €+2 487 €-564 €
17+1 923 €+2 631 €-708 €
18+1 923 €+2 779 €-856 €
19+1 923 €+2 931 €-1 008 €
20+1 923 €+3 087 €-1 164 €
21+1 923 €+3 248 €-1 325 €
22+1 923 €+3 413 €-1 490 €
23+1 923 €+3 583 €-1 660 €
24+1 923 €+3 758 €-1 835 €
25+1 923 €+3 937 €-2 014 €
Total+48 075 €+45 011 €+3 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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