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Maison en pierre

VilleSaint-Paul (19)
Surface275
Coût Total382 330
Loyer Annuel25 815
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 989,09 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 275 m², 11 pièces, 8 chambres, 949 m² de terrain, Mandat exclusif, Cave, 2 salles de douche

Charme et espace au coeur d'un village ! Laissez-vous séduire par cette spacieuse maison en pierre, nichée au coeur d'un village paisible et authentique. Avec ses 11 pièces dont 8 chambres, cette demeure offre un potentiel exceptionnel pour une grande famille, un projet de chambres d'hôtes, un hôtel ou tout autre rêve d'espace et de tranquillité. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez des pièces de vie conviviales, baignées de lumière et conservant le charme de l'ancien. Le premier étage abrite de nombreuses chambres, offrant à chacun son espace d'intimité. Les combles aménageables de plus de 100 mètres carrés représentent une opportunité unique d'étendre encore davantage la surface habitable selon vos envies et vos besoins. Le bien dispose également de caves, vous offrant un espace de stockage appréciable. A l'extérieur, une dépendance et un bûcher ajoutent une fonctionnalité supplémentaire. Profitez d'un agréable jardin où vous pourrez vous détendre, jardiner ou organiser des moments de convivialité en plein air. Cette maison aux nombreuses possibilités est une opportunité rare sur le marché. A vos projets ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Saint-Paul
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.198370, 1.907060
Total : 382 330
Prix d'acquisition : 272 000
Travaux : 88 570
Valeur du bien : 360 570
Frais de notaire : 21 760
Coût estimé : 21 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2151€/mois
Loyer annuel estimé : 25815€/an
Fourchette totale : 1690€ - 2739€/mois
Fourchette annuelle : 20278€ - 32863€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 357,23 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :373 238
Prix d'achat :272 000
Décote à l'achat :-101 238 (-27.1%)
Marge achat-revente :-9 092€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :382 330
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 893,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :111,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 005,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 747,16
Coût de l'assurance :33 453,88
Taxe foncière : 2 581,47€/an
Soit par mois : 215,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 151,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 220,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE avec un système de chauffage moderne
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et gain d'une classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence des chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement
Espace de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'espace de vie
Quantité: 22 m²
Raison: État 3/5 - Espace de vie nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 570(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:19 250
    Isolation combles perdus: 275 m² × 70€/m² = 19250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:23 800
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 700€ = 23800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Parquet flottant: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Espace de vie - Peinture:1 320
    Peinture murs et plafonds espace de vie: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 870✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Espace de vie - Peinture
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 815 €/an
Calcul : 2 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 382 330 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 338 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 581 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 570
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 324
Revenus locatifs : +25 815
Charges déductibles : -105 324
Résultat foncier Année 1 : -79 509(Déficit de 79 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 109
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 754 €/an
Revenus locatifs : +25 815
Charges déductibles : -16 754
Résultat foncier Années 2+ : 9 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58108.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 800(65% de 272 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 429 €/an
Calcul : 176 800 € × 3,636% = 6 429
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 815105 33612 846-79 52121 400 €58 121 €58 121 €
226 33116 42512 5059 906--48 215 €
326 85816 07212 15210 786--37 429 €
427 39515 70711 78711 688--25 741 €
527 94315 32911 41012 614--13 128 €
628 50214 93811 01913 563---
729 07214 53410 61514 537---
829 65314 11610 19615 537---
930 24613 6839 76416 563---
1030 85113 2369 31617 615---
1131 46812 7738 85318 695---
1232 09712 2948 37419 803---
1332 73911 7987 87920 941---
1433 39411 2867 36622 108---
1534 06210 7556 83623 307---
1634 74310 2076 28724 536---
1735 4389 6395 72025 799---
1836 1479 0525 13227 095---
1936 8708 4444 52528 425---
2037 6077 8163 89629 791---
2138 3597 1663 24631 194---
2239 1266 4932 57432 633---
2339 9095 7971 87834 112---
2440 7075 0771 15835 630---
2541 5214 33341337 189---
TOTAL826 853372 308185 747454 54521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 545
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 421-6 420+11 841
2+5 4210+5 421
3+5 4210+5 421
4+5 4210+5 421
5+5 4210+5 421
6+5 421+131+5 290
7+5 421+4 361+1 060
8+5 421+4 661+760
9+5 421+4 969+452
10+5 421+5 285+136
11+5 421+5 609-188
12+5 421+5 941-520
13+5 421+6 282-861
14+5 421+6 632-1 211
15+5 421+6 992-1 571
16+5 421+7 361-1 940
17+5 421+7 740-2 319
18+5 421+8 128-2 707
19+5 421+8 528-3 107
20+5 421+8 937-3 516
21+5 421+9 358-3 937
22+5 421+9 790-4 369
23+5 421+10 234-4 813
24+5 421+10 689-5 268
25+5 421+11 157-5 736
Total+135 525+136 364+-839
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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