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Détails du bien

Bien expiré
VillePouzauges (85)
Surface241m²
Coût Total227 920€
Loyer Annuel24 963€
Rentabilité10.95%
Cashflow/mois+693€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 241 m²
Prix au m² : 825,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Pouzauges
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Total : 227 920€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 212 000€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 241m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2080€/mois
Loyer annuel estimé : 24963€/an
Fourchette totale : 1553€ - 2786€/mois
Fourchette annuelle : 18636€ - 33438€/an
Rentabilité brute :10.95%
Fourchette de rentabilité :8.18% - 14.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 541,67 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :371 542 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-172 542€ (-46.4%)
Marge achat-revente :143 622€ (38.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 113,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 010,19€
Coût de l'assurance :19 943,00€
Taxe foncière : 2 496,29€/an
Soit par mois : 208,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 080,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :692,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 241 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 241 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant peu de travaux
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 241 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 241 m²
Raison: Tuyauterie en bon état requise pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 963 €/an
Calcul : 2 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 650 €
Revenus locatifs : +24 963 €
Charges déductibles : -23 650 €
Résultat foncier Année 1 : 1 312 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 650 €/an
Revenus locatifs : +24 963 €
Charges déductibles : -10 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 312 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 963 €23 658 €7 364 €1 305 €---
225 462 €10 459 €7 165 €15 003 €---
325 971 €10 253 €6 959 €15 718 €---
426 491 €10 041 €6 747 €16 450 €---
527 021 €9 821 €6 527 €17 199 €---
627 561 €9 595 €6 301 €17 966 €---
728 112 €9 360 €6 066 €18 752 €---
828 675 €9 118 €5 824 €19 556 €---
929 248 €8 868 €5 574 €20 380 €---
1029 833 €8 610 €5 316 €21 223 €---
1130 430 €8 343 €5 049 €22 087 €---
1231 038 €8 067 €4 773 €22 971 €---
1331 659 €7 782 €4 488 €23 877 €---
1432 292 €7 488 €4 194 €24 804 €---
1532 938 €7 184 €3 890 €25 754 €---
1633 597 €6 870 €3 576 €26 727 €---
1734 269 €6 545 €3 251 €27 724 €---
1834 954 €6 209 €2 915 €28 745 €---
1935 653 €5 863 €2 569 €29 790 €---
2036 366 €5 505 €2 211 €30 862 €---
2137 094 €5 135 €1 841 €31 959 €---
2237 835 €4 752 €1 458 €33 083 €---
2338 592 €4 357 €1 063 €34 235 €---
2439 364 €3 949 €655 €35 415 €---
2540 151 €3 528 €234 €36 624 €---
TOTAL799 570 €201 361 €106 010 €598 210 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 242 €+392 €+4 850 €
2+5 242 €+4 501 €+741 €
3+5 242 €+4 715 €+527 €
4+5 242 €+4 935 €+307 €
5+5 242 €+5 160 €+82 €
6+5 242 €+5 390 €-148 €
7+5 242 €+5 626 €-384 €
8+5 242 €+5 867 €-625 €
9+5 242 €+6 114 €-872 €
10+5 242 €+6 367 €-1 125 €
11+5 242 €+6 626 €-1 384 €
12+5 242 €+6 891 €-1 649 €
13+5 242 €+7 163 €-1 921 €
14+5 242 €+7 441 €-2 199 €
15+5 242 €+7 726 €-2 484 €
16+5 242 €+8 018 €-2 776 €
17+5 242 €+8 317 €-3 075 €
18+5 242 €+8 623 €-3 381 €
19+5 242 €+8 937 €-3 695 €
20+5 242 €+9 258 €-4 016 €
21+5 242 €+9 588 €-4 346 €
22+5 242 €+9 925 €-4 683 €
23+5 242 €+10 270 €-5 028 €
24+5 242 €+10 624 €-5 382 €
25+5 242 €+10 987 €-5 745 €
Total+131 050 €+179 463 €+-48 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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