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Maison à vendre - 2 pièces - 33,60 m2 - Mereville - 91 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleMéréville (91)
Surface33.6m²
Coût Total76 560€
Loyer Annuel4 373€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 24 500 €
Surface : 33.6 m²
Prix au m² : 729,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

PREVOIR RENOVATION INTERIEURE COMPLETE - Vente d'un petit chalet d'habitation édifié sur un terrain boisé.

Ville : Méréville
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91660
Coordonnées : 48.331720, 2.062420
Total : 76 560€
Prix d'acquisition : 24 500€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 74 600€
Frais de notaire : 1 960€
Coût estimé : 1 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33.6m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 364€/mois
Loyer annuel estimé : 4373€/an
Fourchette totale : 284€ - 467€/mois
Fourchette annuelle : 3410€ - 5607€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :382,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :22,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 404,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 054,01€
Coût de l'assurance :6 699,00€
Taxe foncière : 437,26€/an
Soit par mois : 36,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 364,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 440,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 33.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, sol, électricité et peinture
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, sol, électricité et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux meubles, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(1 491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 500€
    Rénovation complète salon: 33.6 m² × 150€/m² = 5040€, Main d'œuvre: 460€ (réduction pour surface totale) = 4500€
  • Chambres - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant murs, sol, électricité et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant meubles, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méréville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 373 €/an
Calcul : 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 623 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 560 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 428 €
Revenus locatifs : +4 373 €
Charges déductibles : -53 428 €
Résultat foncier Année 1 : -49 056 €(Déficit de 49 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 328 €/an
Revenus locatifs : +4 373 €
Charges déductibles : -3 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27655.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 24 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 15 925 €(65% de 24 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 579 €/an
Calcul : 15 925 € × 3,636% = 579 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 373 €53 431 €2 626 €-49 058 €21 400 €27 658 €27 658 €
24 460 €3 262 €2 557 €1 198 €--26 460 €
34 549 €3 190 €2 485 €1 359 €--25 101 €
44 640 €3 116 €2 411 €1 524 €--23 577 €
54 733 €3 040 €2 334 €1 693 €--21 884 €
64 828 €2 960 €2 255 €1 867 €--20 016 €
74 924 €2 878 €2 173 €2 046 €--17 970 €
85 023 €2 793 €2 088 €2 230 €--15 741 €
95 123 €2 705 €2 000 €2 418 €--13 323 €
105 226 €2 614 €1 909 €2 612 €--10 711 €
115 330 €2 520 €1 814 €2 810 €--7 901 €
125 437 €2 422 €1 717 €3 015 €---
135 546 €2 321 €1 616 €3 225 €---
145 656 €2 216 €1 511 €3 440 €---
155 770 €2 108 €1 403 €3 662 €---
165 885 €1 996 €1 290 €3 889 €---
176 003 €1 880 €1 174 €4 123 €---
186 123 €1 759 €1 054 €4 363 €---
196 245 €1 635 €930 €4 610 €---
206 370 €1 506 €801 €4 864 €---
216 497 €1 373 €667 €5 125 €---
226 627 €1 234 €529 €5 393 €---
236 760 €1 091 €386 €5 668 €---
246 895 €943 €238 €5 952 €---
257 033 €790 €85 €6 243 €---
TOTAL140 056 €105 785 €38 054 €34 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 373 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+918 €-6 420 €+7 338 €
2+918 €0 €+918 €
3+918 €0 €+918 €
4+918 €0 €+918 €
5+918 €0 €+918 €
6+918 €0 €+918 €
7+918 €0 €+918 €
8+918 €0 €+918 €
9+918 €0 €+918 €
10+918 €0 €+918 €
11+918 €0 €+918 €
12+918 €+904 €+14 €
13+918 €+967 €-49 €
14+918 €+1 032 €-114 €
15+918 €+1 099 €-181 €
16+918 €+1 167 €-249 €
17+918 €+1 237 €-319 €
18+918 €+1 309 €-391 €
19+918 €+1 383 €-465 €
20+918 €+1 459 €-541 €
21+918 €+1 537 €-619 €
22+918 €+1 618 €-700 €
23+918 €+1 701 €-783 €
24+918 €+1 786 €-868 €
25+918 €+1 873 €-955 €
Total+22 950 €+12 652 €+10 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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