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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface84m²
Coût Total106 400€
Loyer Annuel8 139€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 892,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 40 m²), 2 chambres, Terrasse

SAINT DIZIER, situé dans une petite résidence ''familial'' proche de toutes commodités, un appartement unique sur le secteur !

  • PIÈCE DE VIE DE 40m2 AVEC CUISINE OUVERTE - 2 CHAMBRES - TERRASSE - FAIBLES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ -

Très belle opportunité à saisir rapidement !

Ce bel appartement de 84 m², vous surprendra par son caractère atypique et ses beaux volumes.

Situé au second étage sur trois d'une résidence ''familiale'' offrant l'avantage de présenter des charges de copropriété plus que raisonnable (65 euros / mois ), vous pourrez y disposer:

  • d'une grande pièce de vie lumineuse de 40m2 avec sa cuisine équipée ouverte et baie vitrée sur terrasse
  • de deux grandes chambres
  • d'une salle de bains avec baignoire
  • d'un WC indépendant
  • d'un débarras

DPE en D, double vitrage, chauffage central gaz individuel permettant un contrôle total de votre consommation énergétique,..

À visiter EXCLUSIVEMENT sur rendez-vous -

Nombre de lots de la copropriété: 20, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 750 euros soit 62 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez François DEBRAY Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°792 954 323 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 594497 )

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.647082, 4.958493
Total : 106 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 100 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8139€/an
Fourchette totale : 519€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6229€ - 10636€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :967,74 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 290 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-6 290€ (-7.7%)
Marge achat-revente :-25 110€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 692,25€
Coût de l'assurance :9 310,00€
Taxe foncière : 813,94€/an
Soit par mois : 67,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 678,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chauffage central gaz individuel en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage en place, pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et traitement des traces d'usure sur le sol.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (Aucune action nécessaire, chauffage en bon état)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 10 m² × 800€/m² = 8000€ (Rénovation complète, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (Remplacement baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture des murs (24 m²): 24 m² × 100€/m² = 2400€ (Rafraîchissement des murs, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Peinture des murs (30 m²): 30 m² × 100€/m² = 3000€ (Rafraîchissement des murs, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 938 €
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -30 938 €
Résultat foncier Année 1 : -22 799 €(Déficit de 22 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 538 €/an
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -5 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1398.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 139 €30 941 €3 575 €-22 802 €21 400 €1 402 €1 402 €
28 302 €5 446 €3 480 €2 856 €---
38 468 €5 348 €3 382 €3 120 €---
48 638 €5 247 €3 280 €3 391 €---
58 810 €5 142 €3 175 €3 669 €---
68 987 €5 033 €3 066 €3 954 €---
79 166 €4 920 €2 954 €4 246 €---
89 350 €4 804 €2 838 €4 546 €---
99 537 €4 684 €2 717 €4 853 €---
109 727 €4 559 €2 593 €5 168 €---
119 922 €4 430 €2 464 €5 492 €---
1210 120 €4 297 €2 331 €5 823 €---
1310 323 €4 159 €2 193 €6 164 €---
1410 529 €4 016 €2 050 €6 513 €---
1510 740 €3 869 €1 902 €6 871 €---
1610 955 €3 716 €1 750 €7 239 €---
1711 174 €3 558 €1 592 €7 616 €---
1811 397 €3 395 €1 428 €8 003 €---
1911 625 €3 226 €1 259 €8 400 €---
2011 858 €3 051 €1 084 €8 807 €---
2112 095 €2 870 €903 €9 225 €---
2212 337 €2 683 €716 €9 654 €---
2312 583 €2 489 €523 €10 095 €---
2412 835 €2 289 €322 €10 547 €---
2513 092 €2 081 €115 €11 010 €---
TOTAL260 708 €126 251 €51 692 €134 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €+436 €+1 273 €
3+1 709 €+936 €+773 €
4+1 709 €+1 017 €+692 €
5+1 709 €+1 101 €+608 €
6+1 709 €+1 186 €+523 €
7+1 709 €+1 274 €+435 €
8+1 709 €+1 364 €+345 €
9+1 709 €+1 456 €+253 €
10+1 709 €+1 551 €+158 €
11+1 709 €+1 648 €+61 €
12+1 709 €+1 747 €-38 €
13+1 709 €+1 849 €-140 €
14+1 709 €+1 954 €-245 €
15+1 709 €+2 061 €-352 €
16+1 709 €+2 172 €-463 €
17+1 709 €+2 285 €-576 €
18+1 709 €+2 401 €-692 €
19+1 709 €+2 520 €-811 €
20+1 709 €+2 642 €-933 €
21+1 709 €+2 768 €-1 059 €
22+1 709 €+2 896 €-1 187 €
23+1 709 €+3 028 €-1 319 €
24+1 709 €+3 164 €-1 455 €
25+1 709 €+3 303 €-1 594 €
Total+42 725 €+40 337 €+2 388 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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