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Appartement à Vendre

VilleSaint-Priest (69)
Surface64m²
Coût Total171 620€
Loyer Annuel9 699€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 015,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

Exclusivité ORPI - Résidence de Saythe à Saint Priest. Voici un appartement avec 3 pièces et 2 chambres de 64 m2. L'appartement est composé d'une entrée avec placard, d'une cuisine semi ouverte sur un espace repas, un salon, deux chambres (9,97 m2 et 10,04 m2), une salle d'eau et WC et d'un balcon exposé Sud. L'espace de vie (Cuisine, Espace repas, Salon) est de 30 m2.

L'appartement est traversant (exposition sud et nord) sur le parc de la résidence, au calme. Il est lumineux. Les menuiseries sont récentes avec double vitrages.

Les charges sont de 214 euros / mois. Elles comprennent : chauffage, eau froide et chaude, forfait gaz cuisine, entretien des espaces verts, de la copropriété, ascenseur).

Taxe foncière = 955 euros / ans. Ravalement des Façades de la copropriété réalisé en 2014. Le DPE est D. La copropriété est raccordée au Chauffage Urbain.

Une place de parking et une cave (3,17 m2) sont incluses avec l'appartement.

Transport en commun : Bus C25 à 250 mètres en bas de la résidence, Tram T2 à 900 mètres. Groupe scolaire à 350 mètres, Collège à 600 mètres. Lycée à 900 mètres. Parc Nelson Mandela à 500 mètres.


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Référence agence : 1294 - https://telemaque.orpi.coop/agence/4794/bareme.pdf

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.686512, 4.946825
Total : 171 620€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 161 300€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9699€/an
Fourchette totale : 670€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 8045€ - 11692€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 164,34 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 517 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-9 517€ (-6.9%)
Marge achat-revente :-33 103€ (-23.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 911,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 683,63€
Coût de l'assurance :15 016,75€
Taxe foncière : 955,00€/an
Soit par mois : 79,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 214,00€/mois
Soit par an : 2 568,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-396,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation complète
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour conformité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la plomberie et remplacement des éléments vétustes
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie nécessite une mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Revêtement sol 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€
  • Chauffage:5 000€
    Mise aux normes chauffage: 1 système = 5000€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1500€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 699 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 568 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 389 €
Revenus locatifs : +9 699 €
Charges déductibles : -42 389 €
Résultat foncier Année 1 : -32 690 €(Déficit de 32 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 089 €/an
Revenus locatifs : +9 699 €
Charges déductibles : -10 089 €
Résultat foncier Années 2+ : -390 €/an(Déficit de 390 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11290.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 699 €42 395 €5 971 €-32 696 €21 400 €11 296 €11 296 €
29 893 €9 939 €5 815 €-46 €46 €-11 296 €
310 091 €9 777 €5 654 €313 €--10 983 €
410 292 €9 610 €5 486 €683 €--10 300 €
510 498 €9 436 €5 313 €1 062 €--9 238 €
610 708 €9 257 €5 133 €1 451 €--7 787 €
710 922 €9 071 €4 947 €1 851 €--5 935 €
811 141 €8 878 €4 755 €2 263 €--3 673 €
911 364 €8 679 €4 555 €2 685 €--988 €
1011 591 €8 472 €4 348 €3 119 €---
1111 823 €8 258 €4 134 €3 565 €---
1212 059 €8 036 €3 913 €4 023 €---
1312 300 €7 807 €3 683 €4 494 €---
1412 546 €7 569 €3 445 €4 978 €---
1512 797 €7 322 €3 199 €5 475 €---
1613 053 €7 067 €2 944 €5 986 €---
1713 314 €6 803 €2 679 €6 511 €---
1813 581 €6 529 €2 405 €7 051 €---
1913 852 €6 246 €2 122 €7 607 €---
2014 129 €5 952 €1 828 €8 177 €---
2114 412 €5 648 €1 524 €8 764 €---
2214 700 €5 333 €1 209 €9 368 €---
2314 994 €5 006 €883 €9 988 €---
2415 294 €4 668 €544 €10 626 €---
2515 600 €4 318 €194 €11 282 €---
TOTAL310 654 €222 075 €86 684 €88 579 €21 446 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 434 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 037 €-6 420 €+8 457 €
2+2 037 €-14 €+2 051 €
3+2 037 €0 €+2 037 €
4+2 037 €0 €+2 037 €
5+2 037 €0 €+2 037 €
6+2 037 €0 €+2 037 €
7+2 037 €0 €+2 037 €
8+2 037 €0 €+2 037 €
9+2 037 €0 €+2 037 €
10+2 037 €+639 €+1 398 €
11+2 037 €+1 069 €+968 €
12+2 037 €+1 207 €+830 €
13+2 037 €+1 348 €+689 €
14+2 037 €+1 493 €+544 €
15+2 037 €+1 642 €+395 €
16+2 037 €+1 796 €+241 €
17+2 037 €+1 953 €+84 €
18+2 037 €+2 115 €-78 €
19+2 037 €+2 282 €-245 €
20+2 037 €+2 453 €-416 €
21+2 037 €+2 629 €-592 €
22+2 037 €+2 810 €-773 €
23+2 037 €+2 996 €-959 €
24+2 037 €+3 188 €-1 151 €
25+2 037 €+3 385 €-1 348 €
Total+50 925 €+26 574 €+24 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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