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Villetaneuse (93430)

VilleVilletaneuse (93)
Surface80
Coût Total184 800
Loyer Annuel16 797
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+292
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la vente, découvrez cet appartement aux beaux volumes, parfaitement agencé, offrant 4 chambres et de nombreux rangements, idéal pour une famille ou pour un projet d’investissement locatif en colocation.

Fonctionnel et confortable, ce bien séduira par sa distribution optimisée, permettant à chaque occupant de bénéficier d’un espace de vie agréable tout en profitant de solutions de rangement appréciables au quotidien.

Grâce à sa configuration, cet appartement constitue une excellente opportunité pour un investissement en colocation. Sur une base de 500 € par chambre, le revenu locatif potentiel peut atteindre 2.000 € par mois, soit 24.000 € par an.

Proposé au prix de 160.000 €, ce bien présente un rendement locatif brut estimé à 14,2 %, un atout particulièrement attractif pour les investisseurs à la recherche d’un actif rentable.

Les atouts du bien : 4 chambres 1 Salle d'eau nombreux rangements belle distribution des espaces idéal pour colocation revenu locatif potentiel : 2 000 € / mois rendement brut estimé : 14,2 %.

Un bien à fort potentiel, aussi pertinent pour une acquisition patrimoniale que pour un investissement locatif performant.

Ville : Villetaneuse
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93430
Coordonnées : 48.951486, 2.339281
Total : 184 800
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 172 000
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 17.50€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16797€/an
Fourchette totale : 873€ - 2244€/mois
Fourchette annuelle : 10479€ - 26925€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 14.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 359,85 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 788
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-108 788 (-40.5%)
Marge achat-revente :83 988€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 967,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 781,28
Coût de l'assurance :15 708,00
Taxe foncière : 1 679,71€/an
Soit par mois : 139,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 399,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 797 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 511
Revenus locatifs : +16 797
Charges déductibles : -20 511
Résultat foncier Année 1 : -3 714(Déficit de 3 714 €)
Imputable sur revenu global : 3 714
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 511 €/an
Revenus locatifs : +16 797
Charges déductibles : -8 511
Résultat foncier Années 2+ : 8 286 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 79720 5176 209-3 7203 720 €--
217 1338 3526 0448 781---
317 4768 1825 8749 294---
417 8258 0055 6979 820---
518 1827 8235 51510 359---
618 5457 6345 32610 911---
718 9167 4395 13111 478---
819 2957 2374 92812 058---
919 6807 0274 71912 653---
1020 0746 8114 50313 263---
1120 4766 5874 27913 888---
1220 8856 3564 04814 529---
1321 3036 1163 80815 187---
1421 7295 8683 56015 860---
1522 1635 6123 30416 551---
1622 6075 3473 03917 260---
1723 0595 0732 76517 986---
1823 5204 7892 48118 731---
1923 9904 4952 18719 495---
2024 4704 1911 88320 279---
2124 9603 8771 56921 083---
2225 4593 5521 24421 907---
2325 9683 21690822 752---
2426 4872 86856023 620---
2527 0172 50820024 509---
TOTAL538 016159 48289 781378 5343 720Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 116
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 534
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 527-1 116+4 643
2+3 527+2 634+893
3+3 527+2 788+739
4+3 527+2 946+581
5+3 527+3 108+419
6+3 527+3 273+254
7+3 527+3 443+84
8+3 527+3 617-90
9+3 527+3 796-269
10+3 527+3 979-452
11+3 527+4 166-639
12+3 527+4 359-832
13+3 527+4 556-1 029
14+3 527+4 758-1 231
15+3 527+4 965-1 438
16+3 527+5 178-1 651
17+3 527+5 396-1 869
18+3 527+5 619-2 092
19+3 527+5 849-2 322
20+3 527+6 084-2 557
21+3 527+6 325-2 798
22+3 527+6 572-3 045
23+3 527+6 826-3 299
24+3 527+7 086-3 559
25+3 527+7 353-3 826
Total+88 175+113 560+-25 385
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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