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Villetaneuse (93430)

Bien expiré
VilleVilletaneuse (93)
Surface80m²
Coût Total184 800€
Loyer Annuel16 797€
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la vente, découvrez cet appartement aux beaux volumes, parfaitement agencé, offrant 4 chambres et de nombreux rangements, idéal pour une famille ou pour un projet d’investissement locatif en colocation.

Fonctionnel et confortable, ce bien séduira par sa distribution optimisée, permettant à chaque occupant de bénéficier d’un espace de vie agréable tout en profitant de solutions de rangement appréciables au quotidien.

Grâce à sa configuration, cet appartement constitue une excellente opportunité pour un investissement en colocation. Sur une base de 500 € par chambre, le revenu locatif potentiel peut atteindre 2.000 € par mois, soit 24.000 € par an.

Proposé au prix de 160.000 €, ce bien présente un rendement locatif brut estimé à 14,2 %, un atout particulièrement attractif pour les investisseurs à la recherche d’un actif rentable.

Les atouts du bien : 4 chambres 1 Salle d'eau nombreux rangements belle distribution des espaces idéal pour colocation revenu locatif potentiel : 2 000 € / mois rendement brut estimé : 14,2 %.

Un bien à fort potentiel, aussi pertinent pour une acquisition patrimoniale que pour un investissement locatif performant.

Ville : Villetaneuse
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93430
Coordonnées : 48.951486, 2.339281
Total : 184 800€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 172 000€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 17.50€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16797€/an
Fourchette totale : 873€ - 2244€/mois
Fourchette annuelle : 10479€ - 26925€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 14.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 359,85 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 788 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-108 788€ (-40.5%)
Marge achat-revente :83 988€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 967,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 781,28€
Coût de l'assurance :15 708,00€
Taxe foncière : 1 679,71€/an
Soit par mois : 139,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 399,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 797 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 511 €
Revenus locatifs : +16 797 €
Charges déductibles : -20 511 €
Résultat foncier Année 1 : -3 714 €(Déficit de 3 714 €)
Imputable sur revenu global : 3 714 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 511 €/an
Revenus locatifs : +16 797 €
Charges déductibles : -8 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 286 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 797 €20 517 €6 209 €-3 720 €3 720 €--
217 133 €8 352 €6 044 €8 781 €---
317 476 €8 182 €5 874 €9 294 €---
417 825 €8 005 €5 697 €9 820 €---
518 182 €7 823 €5 515 €10 359 €---
618 545 €7 634 €5 326 €10 911 €---
718 916 €7 439 €5 131 €11 478 €---
819 295 €7 237 €4 928 €12 058 €---
919 680 €7 027 €4 719 €12 653 €---
1020 074 €6 811 €4 503 €13 263 €---
1120 476 €6 587 €4 279 €13 888 €---
1220 885 €6 356 €4 048 €14 529 €---
1321 303 €6 116 €3 808 €15 187 €---
1421 729 €5 868 €3 560 €15 860 €---
1522 163 €5 612 €3 304 €16 551 €---
1622 607 €5 347 €3 039 €17 260 €---
1723 059 €5 073 €2 765 €17 986 €---
1823 520 €4 789 €2 481 €18 731 €---
1923 990 €4 495 €2 187 €19 495 €---
2024 470 €4 191 €1 883 €20 279 €---
2124 960 €3 877 €1 569 €21 083 €---
2225 459 €3 552 €1 244 €21 907 €---
2325 968 €3 216 €908 €22 752 €---
2426 487 €2 868 €560 €23 620 €---
2527 017 €2 508 €200 €24 509 €---
TOTAL538 016 €159 482 €89 781 €378 534 €3 720 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 116 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 527 €-1 116 €+4 643 €
2+3 527 €+2 634 €+893 €
3+3 527 €+2 788 €+739 €
4+3 527 €+2 946 €+581 €
5+3 527 €+3 108 €+419 €
6+3 527 €+3 273 €+254 €
7+3 527 €+3 443 €+84 €
8+3 527 €+3 617 €-90 €
9+3 527 €+3 796 €-269 €
10+3 527 €+3 979 €-452 €
11+3 527 €+4 166 €-639 €
12+3 527 €+4 359 €-832 €
13+3 527 €+4 556 €-1 029 €
14+3 527 €+4 758 €-1 231 €
15+3 527 €+4 965 €-1 438 €
16+3 527 €+5 178 €-1 651 €
17+3 527 €+5 396 €-1 869 €
18+3 527 €+5 619 €-2 092 €
19+3 527 €+5 849 €-2 322 €
20+3 527 €+6 084 €-2 557 €
21+3 527 €+6 325 €-2 798 €
22+3 527 €+6 572 €-3 045 €
23+3 527 €+6 826 €-3 299 €
24+3 527 €+7 086 €-3 559 €
25+3 527 €+7 353 €-3 826 €
Total+88 175 €+113 560 €+-25 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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