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Maison 5 pièces 122 m²

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface122m²
Coût Total150 100€
Loyer Annuel11 578€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 586,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 122 m²

EXCLUSIVITE. MAISON DE 120 m2. Celle-ci se compose d'une entrée, cuisine, salon/séjour, une chambre et cabinet de toilette. A l'étage : 3 chambres, salle de bain, wc. Grande dépendance. Jardin clos sur environ 450 m2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Date de réalisation du diagnostic : 07.11.2023 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2500EUR et 3420EUR par an. Prix moyen des énergies indexées sur l' année 2021 (abonnements compris) Consommation énergie primaire : 326 kWh/m2/an Consommation énergie finale : 314 kWh/m2/an Prix net vendeur : 65000 euros, honoraires de 6500 euros soit 10%

Surface : 122 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.231884, 2.062965
Total : 150 100€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 72 880€
Valeur du bien : 144 380€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11578€/an
Fourchette totale : 774€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 9293€ - 14427€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 785,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 443,17€
Coût de l'assurance :13 133,75€
Taxe foncière : 1 157,85€/an
Soit par mois : 96,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 964,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 326 kWh/m²/an, classée E selon les critères.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - parquet abîmé nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 880 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (coût moyen 10000€ + main d'œuvre 2000€)
  • Isolation:4 880€
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 40€/m² = 4880€ (coût moyen 40€/m² incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (coût moyen 900€ incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (coût moyen incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salon:3 000€
    Remplacement parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 9000€ (coût moyen incluant l'installation complète)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 6000€ (coût moyen incluant l'installation complète)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 578 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 572 €
Revenus locatifs : +11 578 €
Charges déductibles : -79 572 €
Résultat foncier Année 1 : -67 993 €(Déficit de 67 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 692 €/an
Revenus locatifs : +11 578 €
Charges déductibles : -6 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46593.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 578 €79 577 €5 014 €-67 998 €21 400 €46 598 €46 598 €
211 810 €6 563 €4 880 €5 247 €--41 351 €
312 046 €6 425 €4 742 €5 621 €--35 730 €
412 287 €6 282 €4 599 €6 005 €--29 726 €
512 533 €6 135 €4 451 €6 398 €--23 327 €
612 784 €5 982 €4 299 €6 802 €--16 526 €
713 039 €5 824 €4 141 €7 215 €--9 310 €
813 300 €5 660 €3 977 €7 640 €--1 671 €
913 566 €5 491 €3 808 €8 075 €---
1013 837 €5 317 €3 633 €8 521 €---
1114 114 €5 136 €3 452 €8 978 €---
1214 396 €4 949 €3 265 €9 448 €---
1314 684 €4 755 €3 072 €9 929 €---
1414 978 €4 555 €2 872 €10 423 €---
1515 278 €4 348 €2 665 €10 930 €---
1615 583 €4 134 €2 451 €11 449 €---
1715 895 €3 912 €2 229 €11 982 €---
1816 213 €3 683 €2 000 €12 529 €---
1916 537 €3 446 €1 763 €13 090 €---
2016 868 €3 201 €1 518 €13 666 €---
2117 205 €2 948 €1 265 €14 257 €---
2217 549 €2 686 €1 003 €14 863 €---
2317 900 €2 415 €731 €15 485 €---
2418 258 €2 134 €451 €16 124 €---
2518 623 €1 844 €161 €16 779 €---
TOTAL370 861 €187 403 €72 443 €183 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 431 €-6 420 €+8 851 €
2+2 431 €0 €+2 431 €
3+2 431 €0 €+2 431 €
4+2 431 €0 €+2 431 €
5+2 431 €0 €+2 431 €
6+2 431 €0 €+2 431 €
7+2 431 €0 €+2 431 €
8+2 431 €0 €+2 431 €
9+2 431 €+1 921 €+510 €
10+2 431 €+2 556 €-125 €
11+2 431 €+2 694 €-263 €
12+2 431 €+2 834 €-403 €
13+2 431 €+2 979 €-548 €
14+2 431 €+3 127 €-696 €
15+2 431 €+3 279 €-848 €
16+2 431 €+3 435 €-1 004 €
17+2 431 €+3 595 €-1 164 €
18+2 431 €+3 759 €-1 328 €
19+2 431 €+3 927 €-1 496 €
20+2 431 €+4 100 €-1 669 €
21+2 431 €+4 277 €-1 846 €
22+2 431 €+4 459 €-2 028 €
23+2 431 €+4 646 €-2 215 €
24+2 431 €+4 837 €-2 406 €
25+2 431 €+5 034 €-2 603 €
Total+60 775 €+55 038 €+5 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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