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Maison 3 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleNogent-sur-Vernisson (45)
Surface51m²
Coût Total94 240€
Loyer Annuel4 704€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 901,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Nogent-sur-vernisson

Maison ancienne avec cuisine, salon, une chambre, bureau , salle d'eau avec wc. A l'étage : palier, bureau et grenier.

Terrain de 500 m² avec puits.

Prévoir une rénovation totale, du sol au plafond !

BUDGET : 46 000 euros honoraires charge vendeur

DPE : G GES : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2520 euros et 3440 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023 . Logement à consommation énergétique excessive : classe G'

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Daphné MONTAGUT, au [Coordonnées masquées] ou, par courriel à [Coordonnées masquées]. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Daphné MONTAGUT agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC ORLEANS 941642068 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J

Mandat réf : 456363 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

Daphné MONTAGUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : ORLEANS 941642068 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 456363DMON Date de réalisation du diagnostic : 22/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 520 € et 3 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nogent-sur-Vernisson
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45290
Coordonnées : 47.846350, 2.736294
Total : 94 240€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 44 560€
Valeur du bien : 90 560€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4704€/an
Fourchette totale : 298€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 3578€ - 6183€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 401,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 471 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-25 471€ (-35.6%)
Marge achat-revente :-22 769€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 751,58€
Coût de l'assurance :8 246,00€
Taxe foncière : 470,37€/an
Soit par mois : 39,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 391,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 51 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et du sol dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, du sol et de l'électricité dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie
Quantité: 1 installation complète
Raison: Mise aux normes et remplacement des anciennes canalisations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 560 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 060€
    Isolation toiture/combles: 51 m² × 60€/m² = 3060€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:1 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:1 200€
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Réfection plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Vernisson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 704 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 645 €
Revenus locatifs : +4 704 €
Charges déductibles : -48 645 €
Résultat foncier Année 1 : -43 942 €(Déficit de 43 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 085 €/an
Revenus locatifs : +4 704 €
Charges déductibles : -4 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22541.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 704 €48 648 €3 288 €-43 945 €21 400 €22 545 €22 545 €
24 798 €4 003 €3 202 €795 €--21 750 €
34 894 €3 914 €3 114 €980 €--20 770 €
44 992 €3 822 €3 021 €1 170 €--19 600 €
55 091 €3 726 €2 926 €1 365 €--18 235 €
65 193 €3 628 €2 827 €1 566 €--16 669 €
75 297 €3 525 €2 725 €1 772 €--14 897 €
85 403 €3 419 €2 619 €1 984 €--12 913 €
95 511 €3 309 €2 509 €2 202 €--10 712 €
105 621 €3 196 €2 395 €2 426 €--8 286 €
115 734 €3 078 €2 278 €2 656 €--5 630 €
125 848 €2 956 €2 156 €2 893 €---
135 965 €2 829 €2 029 €3 136 €---
146 085 €2 698 €1 898 €3 386 €---
156 206 €2 563 €1 762 €3 644 €---
166 331 €2 422 €1 622 €3 908 €---
176 457 €2 277 €1 476 €4 181 €---
186 586 €2 126 €1 326 €4 460 €---
196 718 €1 970 €1 169 €4 748 €---
206 852 €1 808 €1 008 €5 045 €---
216 989 €1 640 €840 €5 349 €---
227 129 €1 467 €666 €5 663 €---
237 272 €1 287 €486 €5 985 €---
247 417 €1 100 €300 €6 317 €---
257 566 €907 €107 €6 658 €---
TOTAL150 660 €112 317 €47 752 €38 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+988 €-6 420 €+7 408 €
2+988 €0 €+988 €
3+988 €0 €+988 €
4+988 €0 €+988 €
5+988 €0 €+988 €
6+988 €0 €+988 €
7+988 €0 €+988 €
8+988 €0 €+988 €
9+988 €0 €+988 €
10+988 €0 €+988 €
11+988 €0 €+988 €
12+988 €+868 €+120 €
13+988 €+941 €+47 €
14+988 €+1 016 €-28 €
15+988 €+1 093 €-105 €
16+988 €+1 173 €-185 €
17+988 €+1 254 €-266 €
18+988 €+1 338 €-350 €
19+988 €+1 425 €-437 €
20+988 €+1 513 €-525 €
21+988 €+1 605 €-617 €
22+988 €+1 699 €-711 €
23+988 €+1 796 €-808 €
24+988 €+1 895 €-907 €
25+988 €+1 997 €-1 009 €
Total+24 700 €+13 192 €+11 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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