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Maison 3 pièces 51 m²

VilleNogent-sur-Vernisson (45)
Surface51
Coût Total94 240
Loyer Annuel4 704
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 901,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Nogent-sur-vernisson

Maison ancienne avec cuisine, salon, une chambre, bureau , salle d'eau avec wc. A l'étage : palier, bureau et grenier.

Terrain de 500 m² avec puits.

Prévoir une rénovation totale, du sol au plafond !

BUDGET : 46 000 euros honoraires charge vendeur

DPE : G GES : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2520 euros et 3440 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023 . Logement à consommation énergétique excessive : classe G'

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Daphné MONTAGUT, au [Coordonnées masquées] ou, par courriel à [Coordonnées masquées]. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Daphné MONTAGUT agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC ORLEANS 941642068 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J

Mandat réf : 456363 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

Daphné MONTAGUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : ORLEANS 941642068 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 456363DMON Date de réalisation du diagnostic : 22/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 520 € et 3 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nogent-sur-Vernisson
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45290
Coordonnées : 47.846350, 2.736294
Total : 94 240
Prix d'acquisition : 46 000
Travaux : 44 560
Valeur du bien : 90 560
Frais de notaire : 3 680
Coût estimé : 3 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4704€/an
Fourchette totale : 298€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 3578€ - 6183€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 401,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 471
Prix d'achat :46 000
Décote à l'achat :-25 471 (-35.6%)
Marge achat-revente :-22 769€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 751,58
Coût de l'assurance :8 246,00
Taxe foncière : 470,37€/an
Soit par mois : 39,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 391,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 51 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et du sol dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, du sol et de l'électricité dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie
Quantité: 1 installation complète
Raison: Mise aux normes et remplacement des anciennes canalisations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 560(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 060
    Isolation toiture/combles: 51 m² × 60€/m² = 3060€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:1 500
    Rénovation salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:1 200
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000
    Réfection plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Vernisson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 704 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 645
Revenus locatifs : +4 704
Charges déductibles : -48 645
Résultat foncier Année 1 : -43 942(Déficit de 43 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 542
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 085 €/an
Revenus locatifs : +4 704
Charges déductibles : -4 085
Résultat foncier Années 2+ : 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22541.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 70448 6483 288-43 94521 400 €22 545 €22 545 €
24 7984 0033 202795--21 750 €
34 8943 9143 114980--20 770 €
44 9923 8223 0211 170--19 600 €
55 0913 7262 9261 365--18 235 €
65 1933 6282 8271 566--16 669 €
75 2973 5252 7251 772--14 897 €
85 4033 4192 6191 984--12 913 €
95 5113 3092 5092 202--10 712 €
105 6213 1962 3952 426--8 286 €
115 7343 0782 2782 656--5 630 €
125 8482 9562 1562 893---
135 9652 8292 0293 136---
146 0852 6981 8983 386---
156 2062 5631 7623 644---
166 3312 4221 6223 908---
176 4572 2771 4764 181---
186 5862 1261 3264 460---
196 7181 9701 1694 748---
206 8521 8081 0085 045---
216 9891 6408405 349---
227 1291 4676665 663---
237 2721 2874865 985---
247 4171 1003006 317---
257 5669071076 658---
TOTAL150 660112 31747 75238 34321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 343
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 704 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+988-6 420+7 408
2+9880+988
3+9880+988
4+9880+988
5+9880+988
6+9880+988
7+9880+988
8+9880+988
9+9880+988
10+9880+988
11+9880+988
12+988+868+120
13+988+941+47
14+988+1 016-28
15+988+1 093-105
16+988+1 173-185
17+988+1 254-266
18+988+1 338-350
19+988+1 425-437
20+988+1 513-525
21+988+1 605-617
22+988+1 699-711
23+988+1 796-808
24+988+1 895-907
25+988+1 997-1 009
Total+24 700+13 192+11 508
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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