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BEL-AIR-T3 à rénover

VilleVilleurbanne (69)
Surface58m²
Coût Total135 600€
Loyer Annuel9 658€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 068,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

BEL-AIR-T3 à rénover - Foncia Transaction vous propose ce T3 d'environ 58 m2 situé dans le quartier de BEL-AIR/LES BROSSES proche du tram T3.

Ce bien nécessite de travaux de rénovation.

Idéal investisseurs et déficit foncier.

Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et des W.C séparé.

Une cave vient compléter ce bien.

DPE : classe E.

Pour plus d'informations, merci de contacter Thomas MEUL au [Coordonnées masquées].

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 170 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Villeurbanne
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69100
Coordonnées : 45.757730, 4.918684
Total : 135 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9658€/an
Fourchette totale : 650€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7803€ - 11954€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 295,01 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 110 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-71 110€ (-37.2%)
Marge achat-revente :55 510€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 700,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 070,30€
Coût de l'assurance :11 526,00€
Taxe foncière : 965,80€/an
Soit par mois : 80,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 assumé - cuisine en très mauvais état sans photo
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état sans photo
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 16 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état sans photo

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 658 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 804 €
Revenus locatifs : +9 658 €
Charges déductibles : -11 804 €
Résultat foncier Année 1 : -2 146 €(Déficit de 2 146 €)
Imputable sur revenu global : 2 146 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 804 €/an
Revenus locatifs : +9 658 €
Charges déductibles : -5 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 854 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 658 €11 808 €4 381 €-2 150 €2 150 €--
29 851 €5 689 €4 263 €4 162 €---
310 048 €5 567 €4 140 €4 481 €---
410 249 €5 441 €4 014 €4 808 €---
510 454 €5 310 €3 883 €5 144 €---
610 663 €5 175 €3 749 €5 488 €---
710 876 €5 036 €3 609 €5 840 €---
811 094 €4 892 €3 465 €6 202 €---
911 316 €4 743 €3 316 €6 573 €---
1011 542 €4 590 €3 163 €6 953 €---
1111 773 €4 431 €3 004 €7 342 €---
1212 009 €4 267 €2 840 €7 742 €---
1312 249 €4 097 €2 670 €8 152 €---
1412 494 €3 922 €2 495 €8 572 €---
1512 744 €3 741 €2 314 €9 002 €---
1612 998 €3 554 €2 127 €9 444 €---
1713 258 €3 361 €1 934 €9 897 €---
1813 524 €3 161 €1 734 €10 362 €---
1913 794 €2 955 €1 528 €10 839 €---
2014 070 €2 742 €1 315 €11 328 €---
2114 351 €2 522 €1 095 €11 829 €---
2214 638 €2 294 €868 €12 344 €---
2314 931 €2 059 €633 €12 872 €---
2415 230 €1 817 €390 €13 413 €---
2515 534 €1 566 €139 €13 968 €---
TOTAL309 348 €104 741 €63 070 €204 607 €2 150 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 645 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 607 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 028 €-645 €+2 673 €
2+2 028 €+1 249 €+779 €
3+2 028 €+1 344 €+684 €
4+2 028 €+1 442 €+586 €
5+2 028 €+1 543 €+485 €
6+2 028 €+1 646 €+382 €
7+2 028 €+1 752 €+276 €
8+2 028 €+1 861 €+167 €
9+2 028 €+1 972 €+56 €
10+2 028 €+2 086 €-58 €
11+2 028 €+2 203 €-175 €
12+2 028 €+2 323 €-295 €
13+2 028 €+2 445 €-417 €
14+2 028 €+2 571 €-543 €
15+2 028 €+2 701 €-673 €
16+2 028 €+2 833 €-805 €
17+2 028 €+2 969 €-941 €
18+2 028 €+3 109 €-1 081 €
19+2 028 €+3 252 €-1 224 €
20+2 028 €+3 398 €-1 370 €
21+2 028 €+3 549 €-1 521 €
22+2 028 €+3 703 €-1 675 €
23+2 028 €+3 861 €-1 833 €
24+2 028 €+4 024 €-1 996 €
25+2 028 €+4 191 €-2 163 €
Total+50 700 €+61 382 €+-10 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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