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Maison 5 pièces 93 m²

VilleBallots (53)
Surface93m²
Coût Total143 175€
Loyer Annuel7 445€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 995 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 860,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 93 m²

GALAXIIM VOUS PROPOSE CETTE BELLE OPPORTUNITE SUR LA COMMUNE DE BALLOTS Ballots dispose de toutes les commodités : bar tabac, superette, pole santé, ecole, pharmacie etc... proche Craon, Guerche de bretagne.... Nous vous proposons cette jolie maison à rénover composée d'une entrée, salle à manger cuisine, un salon, 2 chambres, arriere-cuisine, salle d'eau, wc, garage en toles sur le terrain. terrain de 2000M2 environ, pas de nuisances, environnement calme sans vis à vis, commerces accessibles à pied! Produit intéressant à un prix canon. PREVOIR TRAVAUX.

Votre conseiller Galaxiim : Patrice Bonello Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 928 378 322. ? Galaxiim : L'Immobilier sur Mesure !

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/02/2025

Consommation énergie primaire : 259 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 162.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ballots
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53350
Coordonnées : 47.893684, -1.048131
Total : 143 175€
Prix d'acquisition : 79 995€
Travaux : 56 780€
Valeur du bien : 136 775€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7445€/an
Fourchette totale : 509€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 6110€ - 9071€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 281,05 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 138 €
Prix d'achat :79 995 €
Décote à l'achat :-39 143€ (-32.9%)
Marge achat-revente :-24 037€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 770,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 705,26€
Coût de l'assurance :17 181,00€
Taxe foncière : 744,46€/an
Soit par mois : 62,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du papier peint
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 780 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 580€
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 445 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 175 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 089 €
Revenus locatifs : +7 445 €
Charges déductibles : -63 089 €
Résultat foncier Année 1 : -55 644 €(Déficit de 55 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 244 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 309 €/an
Revenus locatifs : +7 445 €
Charges déductibles : -6 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34244.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 995 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 997 €(65% de 79 995 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 51 997 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 445 €63 094 €4 882 €-55 649 €21 400 €34 249 €34 249 €
27 593 €6 185 €4 753 €1 409 €--32 840 €
37 745 €6 051 €4 620 €1 694 €--31 146 €
47 900 €5 914 €4 482 €1 987 €--29 160 €
58 058 €5 771 €4 339 €2 287 €--26 872 €
68 219 €5 623 €4 191 €2 596 €--24 276 €
78 384 €5 470 €4 038 €2 914 €--21 362 €
88 551 €5 312 €3 880 €3 240 €--18 122 €
98 723 €5 148 €3 716 €3 575 €--14 548 €
108 897 €4 978 €3 547 €3 919 €--10 629 €
119 075 €4 803 €3 371 €4 272 €--6 357 €
129 256 €4 621 €3 189 €4 635 €---
139 442 €4 433 €3 001 €5 009 €---
149 630 €4 238 €2 807 €5 392 €---
159 823 €4 037 €2 605 €5 786 €---
1610 019 €3 828 €2 396 €6 191 €---
1710 220 €3 612 €2 181 €6 608 €---
1810 424 €3 389 €1 957 €7 035 €---
1910 633 €3 158 €1 726 €7 475 €---
2010 845 €2 918 €1 487 €7 927 €---
2111 062 €2 670 €1 239 €8 392 €---
2211 283 €2 414 €982 €8 869 €---
2311 509 €2 149 €717 €9 361 €---
2411 739 €1 874 €442 €9 866 €---
2511 974 €1 589 €158 €10 385 €---
TOTAL238 452 €163 278 €70 705 €75 174 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 563 €-6 420 €+7 983 €
2+1 563 €0 €+1 563 €
3+1 563 €0 €+1 563 €
4+1 563 €0 €+1 563 €
5+1 563 €0 €+1 563 €
6+1 563 €0 €+1 563 €
7+1 563 €0 €+1 563 €
8+1 563 €0 €+1 563 €
9+1 563 €0 €+1 563 €
10+1 563 €0 €+1 563 €
11+1 563 €0 €+1 563 €
12+1 563 €+1 391 €+172 €
13+1 563 €+1 503 €+60 €
14+1 563 €+1 618 €-55 €
15+1 563 €+1 736 €-173 €
16+1 563 €+1 857 €-294 €
17+1 563 €+1 982 €-419 €
18+1 563 €+2 111 €-548 €
19+1 563 €+2 243 €-680 €
20+1 563 €+2 378 €-815 €
21+1 563 €+2 518 €-955 €
22+1 563 €+2 661 €-1 098 €
23+1 563 €+2 808 €-1 245 €
24+1 563 €+2 960 €-1 397 €
25+1 563 €+3 115 €-1 552 €
Total+39 075 €+24 459 €+14 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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