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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Aubin-le-Cloud (79)
Surface380
Coût Total338 210
Loyer Annuel31 702
Rentabilité9.37%
Cashflow/mois+612
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 292 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 768,42 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 380 m², 15 Pièces, 7 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Cuisine américaine équipée, Salle à manger, 1 Box, Terrain de 99457 m², Calme

2 Maisons , posée sur environ 10 hectares de terrain avec accès direct à une rivière. Un vrai petit coin de nature, calme, spacieux, avec énormément de potentiel. La grange a été entièrement rénovée. À l'intérieur, vous trouverez :– Une cuisine neuve et équipée – Un salon lumineux de 50 m², agréable à vivre – Une suite parentale au rez-de-chaussée avec une salle de bain au style italien – Un escalier en ormeau, très rare, qui mène à l'étage – À l'étage : un grand palier (bureau, salle de jeux, bibliothèque), 3 chambres, et une salle d'eau à finir Et ce n'est pas tout :– Un cellier avec WC, deux granges, une chaufferie, un atelier, un hangar de 300 m², et plusieurs dépendances – Un terrain immense, en pleine nature, avec vue dégagée et accès à l'eau .

Une deuxième maison à rénover possible de faire des gîtes, Maison composée de : cuisine , salon , salle à manger , chambre , salle d'eau , débarras , WC , à l'étage 4 chambres . Des dépendances ,jardin Contactez Mme Gavrailova Hristiana, Agent Commercial en immobilier ( zéro six cinq neuf quatre neuf huit cinq huit zéro ) ou par e-mail à

Honoraires inclus de 4.29% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 280 000 euros. Classe énergie B, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 836.00 euros et 1132.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller A'ZEN IMMO : Hristiana GAVRAILOVA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894 509 124

Ville : Saint-Aubin-le-Cloud
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79450
Coordonnées : 46.661040, -0.303110
Total : 338 210
Prix d'acquisition : 292 000
Travaux : 22 850
Valeur du bien : 314 850
Frais de notaire : 23 360
Coût estimé : 23 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2642€/mois
Loyer annuel estimé : 31702€/an
Fourchette totale : 2073€ - 3367€/mois
Fourchette annuelle : 24876€ - 40399€/an
Rentabilité brute :9.37%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 664,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :101,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 765,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 072,84
Coût de l'assurance :30 438,90
Taxe foncière : 3 170,16€/an
Soit par mois : 264,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 641,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 029,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :611,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 850(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 900
    Parquet flottant: 70 m² × 70€/m² = 4900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Changement de robinetterie: 1 robinet × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 900€ = 2000€
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture des murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 150
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1150€ = 1150€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Vérification:800
    Vérification plomberie: 1 maison × 800€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-le-Cloud (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 702 €/an
Calcul : 2 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 210 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 218 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 389
Revenus locatifs : +31 702
Charges déductibles : -38 389
Résultat foncier Année 1 : -6 687(Déficit de 6 687 €)
Imputable sur revenu global : 6 687
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 539 €/an
Revenus locatifs : +31 702
Charges déductibles : -15 539
Résultat foncier Années 2+ : 16 163 €/an
Prix d'achat du bien : 292 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 189 800(65% de 292 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 902 €/an
Calcul : 189 800 € × 3,636% = 6 902
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 70238 40011 162-6 6986 698 €--
232 33615 25110 86317 084---
332 98214 94210 55418 040---
433 64214 62310 23519 019---
534 31514 2939 90520 022---
635 00113 9519 56321 050---
735 70113 5989 21022 103---
836 41513 2338 84623 182---
937 14312 8568 46824 288---
1037 88612 4668 07825 421---
1138 64412 0627 67526 582---
1239 41711 6457 25827 772---
1340 20511 2146 82628 991---
1441 00910 7686 38130 241---
1541 83010 3075 92031 522---
1642 6669 8315 44332 835---
1743 5199 3384 95034 181---
1844 3908 8294 44135 561---
1945 2788 3023 91436 976---
2046 1837 7573 37038 426---
2147 1077 1942 80639 913---
2248 0496 6122 22441 437---
2349 0106 0101 62243 000---
2449 9905 3881 00044 602---
2550 9904 74435746 246---
TOTAL1 015 411293 616161 073721 7956 698Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 009
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 721 795
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 657-2 009+8 666
2+6 657+5 125+1 532
3+6 657+5 412+1 245
4+6 657+5 706+951
5+6 657+6 007+650
6+6 657+6 315+342
7+6 657+6 631+26
8+6 657+6 955-298
9+6 657+7 286-629
10+6 657+7 626-969
11+6 657+7 974-1 317
12+6 657+8 331-1 674
13+6 657+8 697-2 040
14+6 657+9 072-2 415
15+6 657+9 457-2 800
16+6 657+9 851-3 194
17+6 657+10 254-3 597
18+6 657+10 668-4 011
19+6 657+11 093-4 436
20+6 657+11 528-4 871
21+6 657+11 974-5 317
22+6 657+12 431-5 774
23+6 657+12 900-6 243
24+6 657+13 381-6 724
25+6 657+13 874-7 217
Total+166 425+216 538+-50 113
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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