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Appartement 4 pièces 93 m²

VilleSaint-Denis (974)
Surface93m²
Coût Total188 210€
Loyer Annuel15 218€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 419,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 93 m²

T4 A VENDRE SUR SAINTE CLOTILDE CHAUDRON idéalement pour investisseurs.

UNE EXCLUSIVITE GUY HOQUET

Un immeuble de 1988 , 28 rue Claude Monet sainte Clotilde. comprenant 39 appartements

Au 3 ème étage sans ascenseur: un t4 de 93 m² environ plus balcon

Trois chambres d'environ 10 m² .Un grand salon de 35 m² environ .

Loué depuis 2014 à 1057, 64 euros CC . Bail renouvelé en novembre 2026.

Taux de rentabilité nette : environ 7.50 % . Ne passez pas à côté de cet investissement.

Pas de procédure en cours.

Taxe foncière: 1805 euros ( dont TEOM de 521 euros à la charge du locataire).

Charges de copropriété: : 398 euros par trimestre.

Prix de commercialisation: 132 000 euros. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Cyrille SCHNEIDER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 799501259 - 97400 SAINT DENIS.

Surface : 93 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 39

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97490
Coordonnées : -20.892214, 55.497875
Total : 188 210€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 45 650€
Valeur du bien : 177 650€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1268€/mois
Loyer annuel estimé : 15218€/an
Fourchette totale : 943€ - 1705€/mois
Fourchette annuelle : 11319€ - 20460€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 122,45 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 388 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-65 388€ (-33.1%)
Marge achat-revente :9 178€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :953,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :75,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 028,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 799,03€
Coût de l'assurance :22 585,20€
Taxe foncière : 1 805,00€/an
Soit par mois : 150,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 132,67€/mois
Soit par an : 1 592,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 268,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine avec des placards et électroménager modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 650 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 218 €/an
Calcul : 1 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 711 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 210 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 903 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 805 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 592 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 661 €
Revenus locatifs : +15 218 €
Charges déductibles : -56 661 €
Résultat foncier Année 1 : -41 443 €(Déficit de 41 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 011 €/an
Revenus locatifs : +15 218 €
Charges déductibles : -11 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20042.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 218 €56 667 €6 717 €-41 449 €21 400 €20 049 €20 049 €
215 522 €10 844 €6 543 €4 679 €--15 371 €
315 833 €10 664 €6 364 €5 169 €--10 202 €
416 150 €10 478 €6 177 €5 672 €--4 530 €
516 473 €10 285 €5 984 €6 188 €---
616 802 €10 084 €5 784 €6 718 €---
717 138 €9 877 €5 576 €7 261 €---
817 481 €9 661 €5 361 €7 819 €---
917 830 €9 438 €5 138 €8 392 €---
1018 187 €9 207 €4 907 €8 980 €---
1118 551 €8 967 €4 667 €9 584 €---
1218 922 €8 719 €4 418 €10 203 €---
1319 300 €8 461 €4 160 €10 839 €---
1419 686 €8 194 €3 893 €11 493 €---
1520 080 €7 917 €3 616 €12 163 €---
1620 481 €7 629 €3 329 €12 852 €---
1720 891 €7 332 €3 031 €13 559 €---
1821 309 €7 023 €2 723 €14 286 €---
1921 735 €6 703 €2 403 €15 032 €---
2022 170 €6 371 €2 071 €15 798 €---
2122 613 €6 028 €1 727 €16 586 €---
2223 065 €5 671 €1 371 €17 394 €---
2323 527 €5 301 €1 001 €18 225 €---
2423 997 €4 918 €618 €19 079 €---
2524 477 €4 521 €221 €19 956 €---
TOTAL487 439 €250 960 €97 799 €236 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 196 €-6 420 €+9 616 €
2+3 196 €0 €+3 196 €
3+3 196 €0 €+3 196 €
4+3 196 €0 €+3 196 €
5+3 196 €+497 €+2 699 €
6+3 196 €+2 015 €+1 181 €
7+3 196 €+2 178 €+1 018 €
8+3 196 €+2 346 €+850 €
9+3 196 €+2 518 €+678 €
10+3 196 €+2 694 €+502 €
11+3 196 €+2 875 €+321 €
12+3 196 €+3 061 €+135 €
13+3 196 €+3 252 €-56 €
14+3 196 €+3 448 €-252 €
15+3 196 €+3 649 €-453 €
16+3 196 €+3 856 €-660 €
17+3 196 €+4 068 €-872 €
18+3 196 €+4 286 €-1 090 €
19+3 196 €+4 510 €-1 314 €
20+3 196 €+4 740 €-1 544 €
21+3 196 €+4 976 €-1 780 €
22+3 196 €+5 218 €-2 022 €
23+3 196 €+5 468 €-2 272 €
24+3 196 €+5 724 €-2 528 €
25+3 196 €+5 987 €-2 791 €
Total+79 900 €+70 944 €+8 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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