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Détails du bien

VilleTarnos (40)
Surface46.38m²
Coût Total129 400€
Loyer Annuel8 986€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 46.38 m²
Prix au m² : 1 724,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Radiateur Electricité, Mandat exclusif

Vendu loué : Tarnos aux portes du BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz), un appartement aux allures de maison se compose au RDC d'un séjour-cuisine ouverte d'environ 23m². À l'étage, une grande chambre de 16m², dotée d'un placard intégré, une salle de bains avec fenêtre et des WC indépendants, offrent une distribution fonctionnelle des espaces. Le bien, à rafraîchir, représente une belle opportunité d'investissement locatif avec une rentabilité d'au moins 6%. Le quartier bénéficie d'une desserte très pratique de transports en commun et pistes cyclables facilitant les déplacements quotidiens en direction des plages et de Bayonne. Alors on visite ? Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2056.0 € et 2782.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Aurélien LAGOJDA EI, agent commercial (RSAC 839321585) - https://www.century21-do-ondres.com/mentions_legales/

Ville : Tarnos
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40220
Coordonnées : 43.529516, -1.494587
Total : 129 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.38m²
Loyer prédit : 16.15€/m²/mois
Fourchette : 13.19€ - 19.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8986€/an
Fourchette totale : 612€ - 917€/mois
Fourchette annuelle : 7340€ - 11000€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 998,26 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 059 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-59 059€ (-42.5%)
Marge achat-revente :9 659€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 701,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 567,22€
Coût de l'assurance :15 528,00€
Taxe foncière : 898,57€/an
Soit par mois : 74,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 477 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(927 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 2000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (16 m²) × 250€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarnos (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 986 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 030 €
Revenus locatifs : +8 986 €
Charges déductibles : -49 030 €
Résultat foncier Année 1 : -40 045 €(Déficit de 40 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 030 €/an
Revenus locatifs : +8 986 €
Charges déductibles : -6 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18644.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 986 €49 035 €4 515 €-40 049 €21 400 €18 649 €18 649 €
29 165 €5 917 €4 397 €3 249 €--15 400 €
39 349 €5 795 €4 275 €3 554 €--11 847 €
49 536 €5 668 €4 149 €3 867 €--7 979 €
59 726 €5 538 €4 018 €4 189 €--3 790 €
69 921 €5 402 €3 882 €4 519 €---
710 119 €5 261 €3 742 €4 858 €---
810 322 €5 116 €3 596 €5 206 €---
910 528 €4 965 €3 445 €5 563 €---
1010 739 €4 809 €3 289 €5 930 €---
1110 954 €4 647 €3 127 €6 306 €---
1211 173 €4 479 €2 960 €6 693 €---
1311 396 €4 306 €2 786 €7 090 €---
1411 624 €4 126 €2 606 €7 498 €---
1511 856 €3 940 €2 420 €7 917 €---
1612 094 €3 747 €2 227 €8 347 €---
1712 335 €3 547 €2 027 €8 789 €---
1812 582 €3 340 €1 820 €9 242 €---
1912 834 €3 125 €1 606 €9 708 €---
2013 090 €2 903 €1 383 €10 187 €---
2113 352 €2 673 €1 153 €10 679 €---
2213 619 €2 435 €915 €11 185 €---
2313 892 €2 188 €668 €11 704 €---
2414 170 €1 932 €412 €12 238 €---
2514 453 €1 667 €147 €12 786 €---
TOTAL287 815 €146 560 €65 567 €141 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 887 €-6 420 €+8 307 €
2+1 887 €0 €+1 887 €
3+1 887 €0 €+1 887 €
4+1 887 €0 €+1 887 €
5+1 887 €0 €+1 887 €
6+1 887 €+219 €+1 668 €
7+1 887 €+1 457 €+430 €
8+1 887 €+1 562 €+325 €
9+1 887 €+1 669 €+218 €
10+1 887 €+1 779 €+108 €
11+1 887 €+1 892 €-5 €
12+1 887 €+2 008 €-121 €
13+1 887 €+2 127 €-240 €
14+1 887 €+2 249 €-362 €
15+1 887 €+2 375 €-488 €
16+1 887 €+2 504 €-617 €
17+1 887 €+2 637 €-750 €
18+1 887 €+2 773 €-886 €
19+1 887 €+2 913 €-1 026 €
20+1 887 €+3 056 €-1 169 €
21+1 887 €+3 204 €-1 317 €
22+1 887 €+3 355 €-1 468 €
23+1 887 €+3 511 €-1 624 €
24+1 887 €+3 671 €-1 784 €
25+1 887 €+3 836 €-1 949 €
Total+47 175 €+42 377 €+4 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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