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Appartement 3 pièces 71 m²

VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface71m²
Coût Total168 716€
Loyer Annuel12 666€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 107 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 184,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71.15 m²

L'OPERATEUR NATIONAL DE VENTE VEND À MORSANG SUR ORGE (91390) au 36 voie de Compiègne. Un appartement T3 de 71,15 m² au 2e étage avec parking en sous-sol. Réf. 0154C91-L042. Lot n°42.

Découvrez cet appartement en duplex dans une belle résidence de 1983, dans un quartier pavillonnaire proche des écoles, du bus 4420 (reliant en 15 minutes de la gare d'Epinay sur Orge) et des commerces.

Il se compose d'une entrée avec placard et à l'étage d'un grand séjour exposé Est avec balconnet, d'une cuisine fermée et d'un couloir desservant deux chambres, une salle de bains et un WC séparé.

Atouts principaux :

  • Proche commerces et bus,
  • Vendu avec parking en sous-sol,
  • Aucun frais d'agence.

DPE : C (122 KWh/m².an) - GES : C (25 kgCO2/m².an) - Montant des dépenses d'énergie pour un usage habituel estimé à 1 280 €/an (prix moyens des énergies indexés au 01/01/2023, abonnements compris). Copropriété de 127 lots (dont 60 logements) sans procédure en cours. Charges de copropriété estimées à 1 375 €/an. Taxe Foncière : 1 480 €.

Prix de vente : 155 107 € (prix parking en sous-sol incluse). Honoraires à la charge du vendeur. Aucun frais d'agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (***). Sous réserve de priorité conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Visite sur rendez-vous. Remise des offres d'achat par e-mail, au plus tard 1 mois à compter du 01/10/2026. Référence annonce : 91-26-001369 Date de réalisation du diagnostic : 23/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 127 Charges prévisionnelles annuelles : 1375 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 280 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.661854, 2.347393
Total : 168 716€
Prix d'acquisition : 155 107€
Travaux : 1 200€
Valeur du bien : 156 307€
Frais de notaire : 12 409€
Coût estimé : 12 409€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12666€/an
Fourchette totale : 882€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 10590€ - 15150€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 790,81 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 147 €
Prix d'achat :155 107 €
Décote à l'achat :-43 040€ (-21.7%)
Marge achat-revente :29 431€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 716€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 893,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 008,95€
Coût de l'assurance :20 245,92€
Taxe foncière : 1 480,00€/an
Soit par mois : 123,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 114,58€/mois
Soit par an : 1 374,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 055,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, pas de travaux majeurs nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 200 €(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres: 2 chambres × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morsang-sur-Orge (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 666 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 716 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 480 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 375 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 344 €
Revenus locatifs : +12 666 €
Charges déductibles : -10 344 €
Résultat foncier Année 1 : 2 322 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 144 €/an
Revenus locatifs : +12 666 €
Charges déductibles : -9 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 522 €/an
Prix d'achat du bien : 155 107 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 820 €(65% de 155 107 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 666 €/an
Calcul : 100 820 € × 3,636% = 3 666 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 666 €10 349 €5 484 €2 317 €---
212 920 €9 001 €5 337 €3 918 €---
313 178 €8 849 €5 184 €4 329 €---
413 442 €8 691 €5 026 €4 751 €---
513 710 €8 528 €4 863 €5 183 €---
613 985 €8 359 €4 694 €5 625 €---
714 264 €8 185 €4 520 €6 079 €---
814 550 €8 005 €4 340 €6 544 €---
914 841 €7 819 €4 154 €7 021 €---
1015 137 €7 627 €3 962 €7 510 €---
1115 440 €7 428 €3 763 €8 012 €---
1215 749 €7 223 €3 558 €8 526 €---
1316 064 €7 011 €3 346 €9 053 €---
1416 385 €6 792 €3 127 €9 594 €---
1516 713 €6 565 €2 900 €10 148 €---
1617 047 €6 331 €2 666 €10 716 €---
1717 388 €6 089 €2 424 €11 299 €---
1817 736 €5 839 €2 174 €11 897 €---
1918 091 €5 581 €1 916 €12 510 €---
2018 452 €5 314 €1 649 €13 139 €---
2118 821 €5 038 €1 373 €13 783 €---
2219 198 €4 753 €1 088 €14 445 €---
2319 582 €4 458 €793 €15 124 €---
2419 973 €4 154 €489 €15 820 €---
2520 373 €3 839 €174 €16 534 €---
TOTAL405 706 €171 829 €79 009 €233 877 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 660 €+695 €+1 965 €
2+2 660 €+1 175 €+1 485 €
3+2 660 €+1 299 €+1 361 €
4+2 660 €+1 425 €+1 235 €
5+2 660 €+1 555 €+1 105 €
6+2 660 €+1 688 €+972 €
7+2 660 €+1 824 €+836 €
8+2 660 €+1 963 €+697 €
9+2 660 €+2 106 €+554 €
10+2 660 €+2 253 €+407 €
11+2 660 €+2 404 €+256 €
12+2 660 €+2 558 €+102 €
13+2 660 €+2 716 €-56 €
14+2 660 €+2 878 €-218 €
15+2 660 €+3 044 €-384 €
16+2 660 €+3 215 €-555 €
17+2 660 €+3 390 €-730 €
18+2 660 €+3 569 €-909 €
19+2 660 €+3 753 €-1 093 €
20+2 660 €+3 942 €-1 282 €
21+2 660 €+4 135 €-1 475 €
22+2 660 €+4 334 €-1 674 €
23+2 660 €+4 537 €-1 877 €
24+2 660 €+4 746 €-2 086 €
25+2 660 €+4 960 €-2 300 €
Total+66 500 €+70 163 €+-3 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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