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Appartement à vendre

VilleAbondant (28)
Surface83m²
Coût Total133 416€
Loyer Annuel11 420€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 418,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, calme

Exclusivité

En résidence située dans un parc arboré de 5400 m², au calme.

Appartement F4 - 83,90 m² - 2ème étage : pièce principale avec cuisine ouverte, couloir desservant 3 chambres, salle de bains avec wc, wc.

Chauffage collectif gaz de ville - eau froide collective avec compteur divisionnaire.

Un emplacement de parking (possibilité d'un second).

Ville : Abondant
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28410
Coordonnées : 48.797395, 1.418840
Total : 133 416€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 124 000€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.71€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 952€/mois
Loyer annuel estimé : 11420€/an
Fourchette totale : 806€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 9675€ - 13479€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 258,62 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 465 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :-69 765€ (-37.2%)
Marge achat-revente :54 049€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 957,58€
Coût de l'assurance :11 673,90€
Taxe foncière : 1 141,99€/an
Soit par mois : 95,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 951,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Vérification recommandée pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 900€ = 900€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:600€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs chambres: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 952 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 420 €/an
Calcul : 952 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 416 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 520 €
Revenus locatifs : +11 420 €
Charges déductibles : -12 520 €
Résultat foncier Année 1 : -1 100 €(Déficit de 1 100 €)
Imputable sur revenu global : 1 100 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 220 €/an
Revenus locatifs : +11 420 €
Charges déductibles : -6 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 200 €/an
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 420 €12 524 €4 615 €-1 104 €1 104 €--
211 648 €6 103 €4 494 €5 545 €---
311 881 €5 978 €4 369 €5 903 €---
412 119 €5 849 €4 240 €6 270 €---
512 361 €5 714 €4 105 €6 647 €---
612 608 €5 575 €3 966 €7 033 €---
712 861 €5 431 €3 822 €7 429 €---
813 118 €5 282 €3 673 €7 836 €---
913 380 €5 128 €3 519 €8 253 €---
1013 648 €4 968 €3 359 €8 680 €---
1113 921 €4 802 €3 193 €9 119 €---
1214 199 €4 631 €3 022 €9 569 €---
1314 483 €4 453 €2 844 €10 030 €---
1414 773 €4 269 €2 660 €10 504 €---
1515 068 €4 079 €2 470 €10 990 €---
1615 370 €3 881 €2 272 €11 488 €---
1715 677 €3 677 €2 068 €12 000 €---
1815 991 €3 466 €1 857 €12 525 €---
1916 310 €3 247 €1 638 €13 064 €---
2016 637 €3 020 €1 411 €13 617 €---
2116 969 €2 785 €1 176 €14 184 €---
2217 309 €2 542 €933 €14 767 €---
2317 655 €2 290 €681 €15 365 €---
2418 008 €2 029 €420 €15 979 €---
2518 368 €1 759 €150 €16 609 €---
TOTAL365 783 €113 481 €66 958 €252 302 €1 104 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 331 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 398 €-331 €+2 729 €
2+2 398 €+1 663 €+735 €
3+2 398 €+1 771 €+627 €
4+2 398 €+1 881 €+517 €
5+2 398 €+1 994 €+404 €
6+2 398 €+2 110 €+288 €
7+2 398 €+2 229 €+169 €
8+2 398 €+2 351 €+47 €
9+2 398 €+2 476 €-78 €
10+2 398 €+2 604 €-206 €
11+2 398 €+2 736 €-338 €
12+2 398 €+2 871 €-473 €
13+2 398 €+3 009 €-611 €
14+2 398 €+3 151 €-753 €
15+2 398 €+3 297 €-899 €
16+2 398 €+3 446 €-1 048 €
17+2 398 €+3 600 €-1 202 €
18+2 398 €+3 757 €-1 359 €
19+2 398 €+3 919 €-1 521 €
20+2 398 €+4 085 €-1 687 €
21+2 398 €+4 255 €-1 857 €
22+2 398 €+4 430 €-2 032 €
23+2 398 €+4 610 €-2 212 €
24+2 398 €+4 794 €-2 396 €
25+2 398 €+4 983 €-2 585 €
Total+59 950 €+75 691 €+-15 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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