Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSancerre (18)
Surface70m²
Coût Total98 840€
Loyer Annuel5 224€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 842,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

EN EXCLUSIVITÉ DANS NOTRE AGENCE : Maison d'habitation de 70 M2 dans une commune sancerroise, le bien est composé d'une cuisine, un salon, ainsi que 2 chambres, une salle d'eau. Le bien comprend également une dépendance de deux parties, un espace de stockage et un atelier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.327301, 2.828675
Total : 98 840€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 35 120€
Valeur du bien : 94 120€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 435€/mois
Loyer annuel estimé : 5224€/an
Fourchette totale : 336€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4032€ - 6768€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,97 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 848 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-42 848€ (-42.1%)
Marge achat-revente :3 008€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 019,38€
Coût de l'assurance :8 648,50€
Taxe foncière : 522,41€/an
Soit par mois : 43,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 435,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 764 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 70 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé par un nouveau revêtement
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - salon avec usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 120 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Revêtement sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancerre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 224 €/an
Calcul : 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 522 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 306 €
Revenus locatifs : +5 224 €
Charges déductibles : -39 306 €
Résultat foncier Année 1 : -34 082 €(Déficit de 34 082 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 682 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 186 €/an
Revenus locatifs : +5 224 €
Charges déductibles : -4 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12682.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 224 €39 309 €3 321 €-34 085 €21 400 €12 685 €12 685 €
25 329 €4 101 €3 233 €1 227 €--11 458 €
35 435 €4 010 €3 142 €1 425 €--10 033 €
45 544 €3 916 €3 047 €1 628 €--8 404 €
55 655 €3 818 €2 950 €1 837 €--6 568 €
65 768 €3 717 €2 849 €2 051 €--4 517 €
75 883 €3 612 €2 744 €2 271 €--2 246 €
86 001 €3 504 €2 636 €2 496 €---
96 121 €3 393 €2 524 €2 728 €---
106 243 €3 277 €2 408 €2 966 €---
116 368 €3 157 €2 289 €3 211 €---
126 495 €3 033 €2 165 €3 462 €---
136 625 €2 905 €2 037 €3 720 €---
146 758 €2 773 €1 904 €3 985 €---
156 893 €2 636 €1 767 €4 258 €---
167 031 €2 494 €1 625 €4 537 €---
177 172 €2 347 €1 479 €4 825 €---
187 315 €2 195 €1 327 €5 120 €---
197 461 €2 038 €1 170 €5 423 €---
207 611 €1 876 €1 007 €5 735 €---
217 763 €1 708 €839 €6 055 €---
227 918 €1 534 €665 €6 384 €---
238 076 €1 354 €485 €6 723 €---
248 238 €1 168 €299 €7 070 €---
258 403 €975 €107 €7 427 €---
TOTAL167 329 €104 848 €48 019 €62 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 097 €-6 420 €+7 517 €
2+1 097 €0 €+1 097 €
3+1 097 €0 €+1 097 €
4+1 097 €0 €+1 097 €
5+1 097 €0 €+1 097 €
6+1 097 €0 €+1 097 €
7+1 097 €0 €+1 097 €
8+1 097 €+75 €+1 022 €
9+1 097 €+819 €+278 €
10+1 097 €+890 €+207 €
11+1 097 €+963 €+134 €
12+1 097 €+1 039 €+58 €
13+1 097 €+1 116 €-19 €
14+1 097 €+1 196 €-99 €
15+1 097 €+1 277 €-180 €
16+1 097 €+1 361 €-264 €
17+1 097 €+1 447 €-350 €
18+1 097 €+1 536 €-439 €
19+1 097 €+1 627 €-530 €
20+1 097 €+1 720 €-623 €
21+1 097 €+1 817 €-720 €
22+1 097 €+1 915 €-818 €
23+1 097 €+2 017 €-920 €
24+1 097 €+2 121 €-1 024 €
25+1 097 €+2 228 €-1 131 €
Total+27 425 €+18 744 €+8 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →