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Appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface82m²
Coût Total208 540€
Loyer Annuel12 735€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 109,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées

Venez visiter ce bel appartement de 82m situé dans une copropriété calme, à proximité immédiate des transports et des commerces de la commune de Vénissieux. Ce joli bien traversant Nord-Sud niché au 2ème étage avec ascenseur se compose d'une entrée desservant sur une agréable et lumineuse pièce de vie attenant à un balcon sans aucun vis-à-vis de 11m exposé Sud-Est. Vous retrouverez une cuisine séparée entièrement équipée, une partie nuit avec 3 chambres de 11m avec placards muraux, une salle de bains avec baignoire ainsi qu'un toilette séparé. Une cave vient completer ce bien. Double Vitrage et volets électrique. Mode de chauffage collectif au Gaz Taxe foncière : 1100 euros Vous êtes à la recherche d'un bien sans travaux, idéalement situé sur la commune de Vénissieux ? l'agence Leone Immobilier afin d'organiser votre visite. Informations légales

Contact : Nicolas Clement, agent commercial SIREN Agence Leone Immobilier 80 Rue Roger Salengro, 69310 Pierre-Bénite

Carte professionnelle : Exerçant sous la Cpi 69[Coordonnées masquées]45 301, délivrée par la Cci Lyon Métropole Saint-Étienne Roanne. Honoraires : À la charge du vendeur. DPE : Classe énergie D 204 / Ges B 6, Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2290 € et 3160 € .

Conformité Rgpd : Les données personnelles recueillies dans le cadre de cette annonce font l’objet d’un traitement informatique conforme à la législation en vigueur. Vous pouvez exercer vos droits d’accès, de rectification ou de suppression auprès de l’agence Leone Immobilier

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.696380, 4.883820
Total : 208 540€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 21 700€
Valeur du bien : 194 700€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12735€/an
Fourchette totale : 876€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 10516€ - 15422€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 681,54 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 886 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-46 886€ (-21.3%)
Marge achat-revente :11 346€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 660,12€
Coût de l'assurance :18 247,25€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 061,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité énergétique et le confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 700 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:5 400€
    Vérification étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Peinture cuisine: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:1 400€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 540 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 737 €
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -30 737 €
Résultat foncier Année 1 : -18 002 €(Déficit de 18 002 €)
Imputable sur revenu global : 18 002 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 037 €/an
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -9 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 698 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 735 €30 744 €7 214 €-18 009 €18 009 €--
212 990 €8 855 €7 025 €4 135 €---
313 249 €8 659 €6 829 €4 590 €---
413 514 €8 457 €6 627 €5 058 €---
513 785 €8 247 €6 417 €5 538 €---
614 060 €8 029 €6 200 €6 031 €---
714 342 €7 804 €5 974 €6 537 €---
814 628 €7 571 €5 741 €7 057 €---
914 921 €7 330 €5 500 €7 591 €---
1015 219 €7 080 €5 250 €8 140 €---
1115 524 €6 821 €4 991 €8 703 €---
1215 834 €6 553 €4 723 €9 281 €---
1316 151 €6 275 €4 446 €9 876 €---
1416 474 €5 988 €4 158 €10 486 €---
1516 804 €5 690 €3 860 €11 113 €---
1617 140 €5 382 €3 552 €11 758 €---
1717 482 €5 063 €3 233 €12 420 €---
1817 832 €4 732 €2 902 €13 100 €---
1918 189 €4 390 €2 560 €13 799 €---
2018 552 €4 035 €2 205 €14 517 €---
2118 924 €3 668 €1 838 €15 255 €---
2219 302 €3 288 €1 458 €16 014 €---
2319 688 €2 894 €1 064 €16 794 €---
2420 082 €2 486 €657 €17 595 €---
2520 483 €2 064 €234 €18 419 €---
TOTAL407 906 €172 107 €104 660 €235 798 €18 009 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 403 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674 €-5 403 €+8 077 €
2+2 674 €+1 240 €+1 434 €
3+2 674 €+1 377 €+1 297 €
4+2 674 €+1 517 €+1 157 €
5+2 674 €+1 661 €+1 013 €
6+2 674 €+1 809 €+865 €
7+2 674 €+1 961 €+713 €
8+2 674 €+2 117 €+557 €
9+2 674 €+2 277 €+397 €
10+2 674 €+2 442 €+232 €
11+2 674 €+2 611 €+63 €
12+2 674 €+2 784 €-110 €
13+2 674 €+2 963 €-289 €
14+2 674 €+3 146 €-472 €
15+2 674 €+3 334 €-660 €
16+2 674 €+3 527 €-853 €
17+2 674 €+3 726 €-1 052 €
18+2 674 €+3 930 €-1 256 €
19+2 674 €+4 140 €-1 466 €
20+2 674 €+4 355 €-1 681 €
21+2 674 €+4 577 €-1 903 €
22+2 674 €+4 804 €-2 130 €
23+2 674 €+5 038 €-2 364 €
24+2 674 €+5 279 €-2 605 €
25+2 674 €+5 526 €-2 852 €
Total+66 850 €+70 739 €+-3 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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