Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces

VilleVénissieux (69)
Surface82
Coût Total208 540
Loyer Annuel12 735
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-135
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 109,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées

Venez visiter ce bel appartement de 82m situé dans une copropriété calme, à proximité immédiate des transports et des commerces de la commune de Vénissieux. Ce joli bien traversant Nord-Sud niché au 2ème étage avec ascenseur se compose d'une entrée desservant sur une agréable et lumineuse pièce de vie attenant à un balcon sans aucun vis-à-vis de 11m exposé Sud-Est. Vous retrouverez une cuisine séparée entièrement équipée, une partie nuit avec 3 chambres de 11m avec placards muraux, une salle de bains avec baignoire ainsi qu'un toilette séparé. Une cave vient completer ce bien. Double Vitrage et volets électrique. Mode de chauffage collectif au Gaz Taxe foncière : 1100 euros Vous êtes à la recherche d'un bien sans travaux, idéalement situé sur la commune de Vénissieux ? l'agence Leone Immobilier afin d'organiser votre visite. Informations légales

Contact : Nicolas Clement, agent commercial SIREN Agence Leone Immobilier 80 Rue Roger Salengro, 69310 Pierre-Bénite

Carte professionnelle : Exerçant sous la Cpi 69[Coordonnées masquées]45 301, délivrée par la Cci Lyon Métropole Saint-Étienne Roanne. Honoraires : À la charge du vendeur. DPE : Classe énergie D 204 / Ges B 6, Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2290 € et 3160 € .

Conformité Rgpd : Les données personnelles recueillies dans le cadre de cette annonce font l’objet d’un traitement informatique conforme à la législation en vigueur. Vous pouvez exercer vos droits d’accès, de rectification ou de suppression auprès de l’agence Leone Immobilier

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.696380, 4.883820
Total : 208 540
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 21 700
Valeur du bien : 194 700
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12735€/an
Fourchette totale : 876€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 10516€ - 15422€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 681,54 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 886
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-46 886 (-21.3%)
Marge achat-revente :11 346€ (5.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 660,12
Coût de l'assurance :18 247,25
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 061,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité énergétique et le confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 700(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:5 400
    Vérification étanchéité fenêtres: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000
    Peinture cuisine: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:1 400
    Peinture salle de bain: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 540 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 737
Revenus locatifs : +12 735
Charges déductibles : -30 737
Résultat foncier Année 1 : -18 002(Déficit de 18 002 €)
Imputable sur revenu global : 18 002
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 037 €/an
Revenus locatifs : +12 735
Charges déductibles : -9 037
Résultat foncier Années 2+ : 3 698 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 73530 7447 214-18 00918 009 €--
212 9908 8557 0254 135---
313 2498 6596 8294 590---
413 5148 4576 6275 058---
513 7858 2476 4175 538---
614 0608 0296 2006 031---
714 3427 8045 9746 537---
814 6287 5715 7417 057---
914 9217 3305 5007 591---
1015 2197 0805 2508 140---
1115 5246 8214 9918 703---
1215 8346 5534 7239 281---
1316 1516 2754 4469 876---
1416 4745 9884 15810 486---
1516 8045 6903 86011 113---
1617 1405 3823 55211 758---
1717 4825 0633 23312 420---
1817 8324 7322 90213 100---
1918 1894 3902 56013 799---
2018 5524 0352 20514 517---
2118 9243 6681 83815 255---
2219 3023 2881 45816 014---
2319 6882 8941 06416 794---
2420 0822 48665717 595---
2520 4832 06423418 419---
TOTAL407 906172 107104 660235 79818 009Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 403
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 798
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674-5 403+8 077
2+2 674+1 240+1 434
3+2 674+1 377+1 297
4+2 674+1 517+1 157
5+2 674+1 661+1 013
6+2 674+1 809+865
7+2 674+1 961+713
8+2 674+2 117+557
9+2 674+2 277+397
10+2 674+2 442+232
11+2 674+2 611+63
12+2 674+2 784-110
13+2 674+2 963-289
14+2 674+3 146-472
15+2 674+3 334-660
16+2 674+3 527-853
17+2 674+3 726-1 052
18+2 674+3 930-1 256
19+2 674+4 140-1 466
20+2 674+4 355-1 681
21+2 674+4 577-1 903
22+2 674+4 804-2 130
23+2 674+5 038-2 364
24+2 674+5 279-2 605
25+2 674+5 526-2 852
Total+66 850+70 739+-3 889
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 7 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →