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Appartement à vendre

VilleColombes (92)
Surface79m²
Coût Total288 820€
Loyer Annuel19 973€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 936,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/18 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Exposition sud, Gardien, Pas de cave

Appartement 4 pièces à rénover au 6e étage avec loggia exposée plein sud et place de parking. Résidence avec gardien, parfaitement entretenue. À 5/7 min à pied de la gare du Stade et au pied du futur tramway T1. Commerces et commodités à proximité. Prix très attractif, idéal résidence principale ou investissement à fort potentiel. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Colombes
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92700
Coordonnées : 48.932379, 2.269827
Total : 288 820€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 38 260€
Valeur du bien : 270 260€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 21.07€/m²/mois
Fourchette : 17.09€ - 25.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1664€/mois
Loyer annuel estimé : 19973€/an
Fourchette totale : 1350€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 16197€ - 24629€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 062,5 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 938 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :-88 938€ (-27.7%)
Marge achat-revente :32 118€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 445,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :84,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 530,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 950,30€
Coût de l'assurance :25 271,75€
Taxe foncière : 1 997,31€/an
Soit par mois : 166,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 664,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 696,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bois et électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée et murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 260 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (fourniture et pose comprises)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colombes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 973 €/an
Calcul : 1 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 011 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 997 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 250 €
Revenus locatifs : +19 973 €
Charges déductibles : -51 250 €
Résultat foncier Année 1 : -31 277 €(Déficit de 31 277 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 877 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 990 €/an
Revenus locatifs : +19 973 €
Charges déductibles : -12 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9877.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 973 €51 260 €9 991 €-31 286 €21 400 €9 886 €9 886 €
220 373 €12 738 €9 730 €7 635 €--2 252 €
320 780 €12 467 €9 459 €8 313 €---
421 196 €12 186 €9 178 €9 010 €---
521 620 €11 895 €8 887 €9 724 €---
622 052 €11 594 €8 586 €10 458 €---
722 493 €11 283 €8 274 €11 210 €---
822 943 €10 960 €7 952 €11 983 €---
923 402 €10 625 €7 617 €12 776 €---
1023 870 €10 279 €7 271 €13 590 €---
1124 347 €9 921 €6 913 €14 426 €---
1224 834 €9 550 €6 541 €15 285 €---
1325 331 €9 165 €6 157 €16 166 €---
1425 837 €8 767 €5 759 €17 070 €---
1526 354 €8 355 €5 346 €17 999 €---
1626 881 €7 928 €4 920 €18 954 €---
1727 419 €7 486 €4 477 €19 933 €---
1827 967 €7 028 €4 019 €20 940 €---
1928 527 €6 554 €3 545 €21 973 €---
2029 097 €6 063 €3 054 €23 035 €---
2129 679 €5 554 €2 546 €24 125 €---
2230 273 €5 027 €2 019 €25 245 €---
2330 878 €4 482 €1 474 €26 396 €---
2431 496 €3 917 €909 €27 578 €---
2532 126 €3 333 €325 €28 793 €---
TOTAL639 745 €258 415 €144 950 €381 331 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 381 331 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 194 €-6 420 €+10 614 €
2+4 194 €0 €+4 194 €
3+4 194 €+1 818 €+2 376 €
4+4 194 €+2 703 €+1 491 €
5+4 194 €+2 917 €+1 277 €
6+4 194 €+3 137 €+1 057 €
7+4 194 €+3 363 €+831 €
8+4 194 €+3 595 €+599 €
9+4 194 €+3 833 €+361 €
10+4 194 €+4 077 €+117 €
11+4 194 €+4 328 €-134 €
12+4 194 €+4 585 €-391 €
13+4 194 €+4 850 €-656 €
14+4 194 €+5 121 €-927 €
15+4 194 €+5 400 €-1 206 €
16+4 194 €+5 686 €-1 492 €
17+4 194 €+5 980 €-1 786 €
18+4 194 €+6 282 €-2 088 €
19+4 194 €+6 592 €-2 398 €
20+4 194 €+6 910 €-2 716 €
21+4 194 €+7 237 €-3 043 €
22+4 194 €+7 574 €-3 380 €
23+4 194 €+7 919 €-3 725 €
24+4 194 €+8 273 €-4 079 €
25+4 194 €+8 638 €-4 444 €
Total+104 850 €+114 399 €+-9 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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