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Appartement vendu loué : bon rendement locatif

VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface27m²
Coût Total77 700€
Loyer Annuel5 268€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 2 148,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

– Appartement F2 - vendu loué – Dpe D - 58 000 € VILLE BASSE

Idéal investisseur -locataire en place depuis 15 ans

• Type de bail : vide • Loyer mensuel/ charges : 500 € • Locataire en place : sérieux / historique de paiement régulier • Diagnostic de performance énergétique DPE D

Caractéristiques du logement : • Surface : 27 m² au rez de chaussé • Nombre de pièces : 1 chambre + séjour • Cuisine équipée / salle de bains / aucun problème de stationnement • Proximité immédiate : transports, commerces, écoles, a 300 mètres du centre-ville • Fenêtres double vitrage, tout à l'égout, fibre, chauffage électrique individuel, pas de problèmes pour stationnement, vendu loué avec locataire depuis 15 ans sans histoire. • Impôts foncier 627 euros • Charge de copropriété en cours environ 18 euros par mois (assurance copro) - syndic bénévole • Bail 3/6/9

Visites uniquement en semaine entre 15 et 17h15. Juillet et Septembre (en Août la locataire est absente) Vente pour cause de déménagement.

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.387140, 2.955840
Total : 77 700€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 15 060€
Valeur du bien : 73 060€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 19.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5268€/an
Fourchette totale : 362€ - 533€/mois
Fourchette annuelle : 4342€ - 6392€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 000 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :+4 000€ (+7.4%)
Marge achat-revente :-23 700€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 400,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 510,04€
Coût de l'assurance :5 827,50€
Taxe foncière : 627,00€/an
Soit par mois : 52,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 18,00€/mois
Soit par an : 216,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 439,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage murs et sol
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec fixtures datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 060 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs 4 m²: 60€/m² × 4 = 240€, Carrelage sol 4 m²: 60€/m² × 4 = 240€, Main d'œuvre: 3020€
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète équipée: 1 × 9400€ = 9400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Chambre - Peinture:300€
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 268 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 531 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 233 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 667 €
Revenus locatifs : +5 268 €
Charges déductibles : -18 667 €
Résultat foncier Année 1 : -13 399 €(Déficit de 13 399 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 607 €/an
Revenus locatifs : +5 268 €
Charges déductibles : -3 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2698.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 268 €18 670 €2 534 €-13 401 €10 700 €2 701 €2 701 €
25 374 €3 541 €2 465 €1 832 €--869 €
35 481 €3 471 €2 395 €2 010 €---
45 591 €3 398 €2 322 €2 193 €---
55 702 €3 323 €2 247 €2 380 €---
65 817 €3 245 €2 169 €2 571 €---
75 933 €3 165 €2 089 €2 768 €---
86 052 €3 082 €2 006 €2 970 €---
96 173 €2 996 €1 920 €3 177 €---
106 296 €2 907 €1 831 €3 389 €---
116 422 €2 815 €1 739 €3 607 €---
126 550 €2 721 €1 644 €3 830 €---
136 681 €2 623 €1 546 €4 059 €---
146 815 €2 521 €1 445 €4 294 €---
156 951 €2 417 €1 341 €4 535 €---
167 090 €2 309 €1 232 €4 782 €---
177 232 €2 197 €1 121 €5 035 €---
187 377 €2 081 €1 005 €5 296 €---
197 524 €1 962 €886 €5 562 €---
207 675 €1 838 €762 €5 836 €---
217 828 €1 711 €635 €6 117 €---
227 985 €1 579 €503 €6 406 €---
238 145 €1 443 €367 €6 702 €---
248 307 €1 302 €226 €7 005 €---
258 474 €1 157 €81 €7 317 €---
TOTAL168 743 €78 473 €36 510 €90 270 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 270 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 106 €-3 210 €+4 316 €
2+1 106 €0 €+1 106 €
3+1 106 €+342 €+764 €
4+1 106 €+658 €+448 €
5+1 106 €+714 €+392 €
6+1 106 €+771 €+335 €
7+1 106 €+830 €+276 €
8+1 106 €+891 €+215 €
9+1 106 €+953 €+153 €
10+1 106 €+1 017 €+89 €
11+1 106 €+1 082 €+24 €
12+1 106 €+1 149 €-43 €
13+1 106 €+1 218 €-112 €
14+1 106 €+1 288 €-182 €
15+1 106 €+1 360 €-254 €
16+1 106 €+1 435 €-329 €
17+1 106 €+1 511 €-405 €
18+1 106 €+1 589 €-483 €
19+1 106 €+1 669 €-563 €
20+1 106 €+1 751 €-645 €
21+1 106 €+1 835 €-729 €
22+1 106 €+1 922 €-816 €
23+1 106 €+2 010 €-904 €
24+1 106 €+2 102 €-996 €
25+1 106 €+2 195 €-1 089 €
Total+27 650 €+27 081 €+569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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