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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface47m²
Coût Total62 760€
Loyer Annuel7 546€
Rentabilité12.02%
Cashflow/mois+233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 106,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 1 chambre, Balcon, Digicode

Limoges Secteur Durkheim : Appartement rénové, prêt à vous séduire ! Entrez dans cet appartement de 47 m2, récemment rénové avec goût, où modernité et confort se rencontrent. Le séjour lumineux s'ouvre sur une loggia ensoleillée, parfaite pour profiter de chaque moment de détente. La cuisine fermée semi-équipée a été repensée pour allier style et fonctionnalité. Vous apprécierez la proximité des écoles, commerces et transports, qui facilite votre quotidien. Dans une résidence sécurisée et ascenseur, cet appartement n'attend plus que vous ! Venez le visiter et tombez sous le charme dès le premier regard. APPEL D'OFFRES A PRIX PROGRESSIF : Les propositions seront reçues en ligne sur la plateforme IMMOFIT du 04/004/2026 à 12 h 00 au 26/04/2026 à 12 h 00 (Europe/Paris). Le prix affiché sur la présente annonce correspond à un prix de première proposition possible, honoraires de négociation inclus et les participants pourront soumettre leurs propostions par paliers progressifs minimums de 500EUR, jusqu'à l'heure de clotûre de l'appels d'offres interactif (précisée ci-dessus). La participation à l'appel d'offres est soumise à agrément préalable. Toutes les propositions seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite. Une propostion en ligne pendant l'appel d'offres interactif ne constitue pas une offre ferme et précise au sens de l'article 1114 du Code Civil, mais une proposition d'achat. Cette annonce vous est proposée par POUGET Eric - EI - NoRSAC: 834620650, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Limoges

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.838289, 1.228459
Total : 62 760€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 58 600€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7546€/an
Fourchette totale : 502€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 9445€/an
Rentabilité brute :12.02%
Fourchette de rentabilité :9.61% - 15.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 023,28 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 094 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :+3 906€ (+8.1%)
Marge achat-revente :-14 666€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :314,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :18,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 333,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 699,48€
Coût de l'assurance :5 491,50€
Taxe foncière : 754,57€/an
Soit par mois : 62,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 396,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 800€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Peinture éléments cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:2 100€
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Peinture plafond salle de bain: 10 m² × 35€/m² = 350€, Vérification robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:900€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Peinture plafond chambre: 12 m² × 35€/m² = 420€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 800€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Peinture plafond salon: 25 m² × 35€/m² = 875€, Main d'œuvre: 175€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 760 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 220 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 756 €
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -9 756 €
Résultat foncier Année 1 : -2 210 €(Déficit de 2 210 €)
Imputable sur revenu global : 2 210 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 156 €/an
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -3 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 390 €/an
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 546 €9 758 €2 184 €-2 212 €2 212 €--
27 697 €3 101 €2 127 €4 596 €---
37 851 €3 042 €2 067 €4 809 €---
48 008 €2 980 €2 006 €5 027 €---
58 168 €2 917 €1 943 €5 251 €---
68 331 €2 851 €1 877 €5 480 €---
78 498 €2 783 €1 809 €5 714 €---
88 668 €2 713 €1 739 €5 955 €---
98 841 €2 640 €1 666 €6 201 €---
109 018 €2 564 €1 590 €6 453 €---
119 198 €2 486 €1 512 €6 712 €---
129 382 €2 405 €1 431 €6 977 €---
139 570 €2 321 €1 347 €7 249 €---
149 761 €2 234 €1 260 €7 527 €---
159 956 €2 144 €1 170 €7 812 €---
1610 156 €2 051 €1 076 €8 105 €---
1710 359 €1 954 €980 €8 405 €---
1810 566 €1 854 €880 €8 712 €---
1910 777 €1 750 €776 €9 027 €---
2010 993 €1 643 €669 €9 350 €---
2111 213 €1 532 €557 €9 681 €---
2211 437 €1 416 €442 €10 020 €---
2311 666 €1 297 €323 €10 369 €---
2411 899 €1 173 €199 €10 725 €---
2512 137 €1 045 €71 €11 092 €---
TOTAL241 692 €62 655 €31 699 €179 036 €2 212 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 664 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585 €-664 €+2 249 €
2+1 585 €+1 379 €+206 €
3+1 585 €+1 443 €+142 €
4+1 585 €+1 508 €+77 €
5+1 585 €+1 575 €+10 €
6+1 585 €+1 644 €-59 €
7+1 585 €+1 714 €-129 €
8+1 585 €+1 786 €-201 €
9+1 585 €+1 860 €-275 €
10+1 585 €+1 936 €-351 €
11+1 585 €+2 014 €-429 €
12+1 585 €+2 093 €-508 €
13+1 585 €+2 175 €-590 €
14+1 585 €+2 258 €-673 €
15+1 585 €+2 344 €-759 €
16+1 585 €+2 431 €-846 €
17+1 585 €+2 521 €-936 €
18+1 585 €+2 614 €-1 029 €
19+1 585 €+2 708 €-1 123 €
20+1 585 €+2 805 €-1 220 €
21+1 585 €+2 904 €-1 319 €
22+1 585 €+3 006 €-1 421 €
23+1 585 €+3 111 €-1 526 €
24+1 585 €+3 218 €-1 633 €
25+1 585 €+3 327 €-1 742 €
Total+39 625 €+53 711 €+-14 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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