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Appartement T2 à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface44m²
Coût Total122 860€
Loyer Annuel9 024€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 931,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement en rez-de-chaussée à vendre. Toutes les fenêtres sont équipées de double vitrage en PVC.

Situé dans la résidence sécurisée Campagne Larousse, dans le secteur du Canet, avec barrière d’accès, à proximité d’une école maternelle.

Un grand parking est mis à disposition des résidents.

L’appartement a été entièrement repeint. Une cave en sous-sol d’environ 7 m² est incluse dans la vente.

Le bien est disponible immédiatement. Agence s’abstenir

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.328550, 5.381340
Total : 122 860€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 31 060€
Valeur du bien : 116 060€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 17.09€/m²/mois
Fourchette : 13.93€ - 20.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9024€/an
Fourchette totale : 613€ - 922€/mois
Fourchette annuelle : 7357€ - 11069€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 112,7 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 959 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+36 041€ (+73.6%)
Marge achat-revente :-73 901€ (-150.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 634,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 144,66€
Coût de l'assurance :10 443,10€
Taxe foncière : 902,40€/an
Soit par mois : 75,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire, à évaluer selon l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de l'évier et du plan de travail si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 060 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre pour mise à jour des éléments de cuisine)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre pour remplacement des éléments sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Pose de revêtement de sol: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds salon: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 024 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 346 €
Revenus locatifs : +9 024 €
Charges déductibles : -36 346 €
Résultat foncier Année 1 : -27 322 €(Déficit de 27 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 286 €/an
Revenus locatifs : +9 024 €
Charges déductibles : -5 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5921.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 024 €36 350 €3 969 €-27 325 €21 400 €5 925 €5 925 €
29 205 €5 182 €3 862 €4 022 €--1 903 €
39 389 €5 071 €3 751 €4 317 €---
49 576 €4 957 €3 637 €4 619 €---
59 768 €4 839 €3 519 €4 929 €---
69 963 €4 716 €3 396 €5 247 €---
710 163 €4 590 €3 270 €5 572 €---
810 366 €4 460 €3 140 €5 906 €---
910 573 €4 325 €3 005 €6 248 €---
1010 785 €4 186 €2 866 €6 599 €---
1111 000 €4 042 €2 722 €6 958 €---
1211 220 €3 893 €2 573 €7 327 €---
1311 445 €3 740 €2 419 €7 705 €---
1411 674 €3 581 €2 261 €8 093 €---
1511 907 €3 417 €2 097 €8 490 €---
1612 145 €3 248 €1 927 €8 898 €---
1712 388 €3 072 €1 752 €9 316 €---
1812 636 €2 892 €1 572 €9 744 €---
1912 889 €2 705 €1 385 €10 184 €---
2013 146 €2 512 €1 192 €10 635 €---
2113 409 €2 312 €992 €11 097 €---
2213 677 €2 106 €786 €11 571 €---
2313 951 €1 893 €573 €12 058 €---
2414 230 €1 673 €353 €12 557 €---
2514 515 €1 446 €126 €13 069 €---
TOTAL289 042 €121 208 €57 145 €167 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 895 €-6 420 €+8 315 €
2+1 895 €0 €+1 895 €
3+1 895 €+724 €+1 171 €
4+1 895 €+1 386 €+509 €
5+1 895 €+1 479 €+416 €
6+1 895 €+1 574 €+321 €
7+1 895 €+1 672 €+223 €
8+1 895 €+1 772 €+123 €
9+1 895 €+1 874 €+21 €
10+1 895 €+1 980 €-85 €
11+1 895 €+2 088 €-193 €
12+1 895 €+2 198 €-303 €
13+1 895 €+2 312 €-417 €
14+1 895 €+2 428 €-533 €
15+1 895 €+2 547 €-652 €
16+1 895 €+2 669 €-774 €
17+1 895 €+2 795 €-900 €
18+1 895 €+2 923 €-1 028 €
19+1 895 €+3 055 €-1 160 €
20+1 895 €+3 190 €-1 295 €
21+1 895 €+3 329 €-1 434 €
22+1 895 €+3 471 €-1 576 €
23+1 895 €+3 617 €-1 722 €
24+1 895 €+3 767 €-1 872 €
25+1 895 €+3 921 €-2 026 €
Total+47 375 €+50 350 €+-2 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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