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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface81m²
Coût Total134 468€
Loyer Annuel8 233€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 92 100 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 137,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif avec comptage individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

CHATEAUROUX. Découvrez cet appartement en excellent état, niché dans une rue paisible, en hyper centre ville. Il offre un séjour baigné de lumière, une cuisine équipée et deux belles chambres spacieuses. Les atouts : Double vitrage intégral et place de stationnement privative. Un véritable cocon offrant tout le confort moderne ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1540.0 € et 2140.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Aurélien RENAUD EI, agent commercial (RSAC 882179922) - https://www.century21-adressimmo-chateauroux.com/mentions_legales/

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.813187, 1.693053
Total : 134 468€
Prix d'acquisition : 92 100€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 127 100€
Frais de notaire : 7 368€
Coût estimé : 7 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8233€/an
Fourchette totale : 534€ - 882€/mois
Fourchette annuelle : 6404€ - 10586€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 468€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 328,51€
Coût de l'assurance :11 765,95€
Taxe foncière : 823,35€/an
Soit par mois : 68,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Plomberie et électricité: 1000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture 32 m²: 30€/m² × 32 = 960€, Vérification électricité et menuiseries: 1000€, Main d'œuvre: 1040€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 233 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 468 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 808 €
Revenus locatifs : +8 233 €
Charges déductibles : -40 808 €
Résultat foncier Année 1 : -32 574 €(Déficit de 32 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 808 €/an
Revenus locatifs : +8 233 €
Charges déductibles : -5 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11174.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 865 €(65% de 92 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 177 €/an
Calcul : 59 865 € × 3,636% = 2 177 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 233 €40 812 €4 518 €-32 579 €21 400 €11 179 €11 179 €
28 398 €5 692 €4 398 €2 706 €--8 473 €
38 566 €5 568 €4 274 €2 998 €--5 474 €
48 737 €5 440 €4 146 €3 298 €--2 177 €
58 912 €5 307 €4 013 €3 605 €---
69 090 €5 169 €3 875 €3 921 €---
79 272 €5 027 €3 733 €4 245 €---
89 458 €4 880 €3 586 €4 578 €---
99 647 €4 728 €3 434 €4 919 €---
109 840 €4 571 €3 277 €5 269 €---
1110 037 €4 408 €3 114 €5 629 €---
1210 237 €4 239 €2 945 €5 998 €---
1310 442 €4 065 €2 771 €6 377 €---
1410 651 €3 885 €2 591 €6 766 €---
1510 864 €3 698 €2 404 €7 166 €---
1611 081 €3 505 €2 211 €7 576 €---
1711 303 €3 306 €2 012 €7 997 €---
1811 529 €3 099 €1 805 €8 430 €---
1911 759 €2 885 €1 591 €8 874 €---
2011 995 €2 664 €1 370 €9 330 €---
2112 235 €2 436 €1 142 €9 799 €---
2212 479 €2 199 €905 €10 280 €---
2312 729 €1 954 €660 €10 774 €---
2412 983 €1 701 €407 €11 282 €---
2513 243 €1 439 €145 €11 804 €---
TOTAL263 721 €132 678 €65 329 €131 043 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 043 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729 €-6 420 €+8 149 €
2+1 729 €0 €+1 729 €
3+1 729 €0 €+1 729 €
4+1 729 €0 €+1 729 €
5+1 729 €+429 €+1 300 €
6+1 729 €+1 176 €+553 €
7+1 729 €+1 274 €+455 €
8+1 729 €+1 373 €+356 €
9+1 729 €+1 476 €+253 €
10+1 729 €+1 581 €+148 €
11+1 729 €+1 689 €+40 €
12+1 729 €+1 799 €-70 €
13+1 729 €+1 913 €-184 €
14+1 729 €+2 030 €-301 €
15+1 729 €+2 150 €-421 €
16+1 729 €+2 273 €-544 €
17+1 729 €+2 399 €-670 €
18+1 729 €+2 529 €-800 €
19+1 729 €+2 662 €-933 €
20+1 729 €+2 799 €-1 070 €
21+1 729 €+2 940 €-1 211 €
22+1 729 €+3 084 €-1 355 €
23+1 729 €+3 232 €-1 503 €
24+1 729 €+3 385 €-1 656 €
25+1 729 €+3 541 €-1 812 €
Total+43 225 €+39 313 €+3 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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