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Vends maison - 300m² - entre Sologne Berry et châteaux de la Loire, 10mn zoo de Beauval proche Valençay

VilleAnjouin, Bagneux, Chabris, Dun-le-poëlier, Menetou-sur-nahon, Orville, Parpeçay, Poulaines, Saint-christophe-en-bazelle, Sainte-cécile, Sembleçay, Varennes-sur-fouzon (36)
Surface300m²
Coût Total347 060€
Loyer Annuel23 539€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 237 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 790 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garden

Nous vendons suite à mutation notre maison à 1h45 de Paris, entre Berry et Sologne, dans la vallée de la loire (70 kms de Tours - 172 de Paris) une ferme du debut 19 e siècle (1803) partiellement aménagée et mitoyenne sans servitude. Le 1 er étage est terminé sur 120m².…

Ville : Anjouin, Bagneux, Chabris, Dun-le-poëlier, Menetou-sur-nahon, Orville, Parpeçay, Poulaines, Saint-christophe-en-bazelle, Sainte-cécile, Sembleçay, Varennes-sur-fouzon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36210
Total : 347 060€
Prix d'acquisition : 237 000€
Travaux : 91 100€
Valeur du bien : 328 100€
Frais de notaire : 18 960€
Coût estimé : 18 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1962€/mois
Loyer annuel estimé : 23539€/an
Fourchette totale : 1557€ - 2471€/mois
Fourchette annuelle : 18690€ - 29646€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :670,89 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 267 €
Prix d'achat :237 000 €
Décote à l'achat :+35 733€ (+17.8%)
Marge achat-revente :-145 793€ (-72.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :347 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 700,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :86,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 787,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 078,18€
Coût de l'assurance :26 029,50€
Taxe foncière : 2 353,87€/an
Soit par mois : 196,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 961,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 983,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 - Salle de bain en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles.
Quantité: 300 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 100 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 000€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 60€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 250€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:24 000€
    Mise à jour plomberie générale: 300 m² × 80€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 539 €/an
Calcul : 1 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 347 060 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 800 €
Revenus locatifs : +23 539 €
Charges déductibles : -105 800 €
Résultat foncier Année 1 : -82 262 €(Déficit de 82 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 700 €/an
Revenus locatifs : +23 539 €
Charges déductibles : -14 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60861.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 237 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 050 €(65% de 237 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 602 €/an
Calcul : 154 050 € × 3,636% = 5 602 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 539 €105 811 €11 316 €-82 273 €21 400 €60 873 €60 873 €
224 010 €14 407 €11 012 €9 603 €--51 270 €
324 490 €14 092 €10 697 €10 398 €--40 872 €
424 979 €13 767 €10 372 €11 213 €--29 660 €
525 479 €13 431 €10 036 €12 048 €--17 611 €
625 989 €13 083 €9 688 €12 905 €--4 706 €
726 508 €12 724 €9 329 €13 784 €---
827 039 €12 353 €8 958 €14 686 €---
927 579 €11 970 €8 575 €15 610 €---
1028 131 €11 573 €8 178 €16 558 €---
1128 694 €11 164 €7 768 €17 530 €---
1229 267 €10 740 €7 345 €18 527 €---
1329 853 €10 303 €6 907 €19 550 €---
1430 450 €9 850 €6 455 €20 600 €---
1531 059 €9 383 €5 988 €21 676 €---
1631 680 €8 900 €5 505 €22 780 €---
1732 314 €8 401 €5 006 €23 913 €---
1832 960 €7 885 €4 490 €25 075 €---
1933 619 €7 351 €3 956 €26 268 €---
2034 291 €6 800 €3 405 €27 491 €---
2134 977 €6 231 €2 836 €28 747 €---
2235 677 €5 642 €2 247 €30 035 €---
2336 390 €5 034 €1 639 €31 357 €---
2437 118 €4 405 €1 010 €32 713 €---
2537 861 €3 755 €360 €34 105 €---
TOTAL753 953 €339 055 €163 078 €414 898 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 898 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 943 €-6 420 €+11 363 €
2+4 943 €0 €+4 943 €
3+4 943 €0 €+4 943 €
4+4 943 €0 €+4 943 €
5+4 943 €0 €+4 943 €
6+4 943 €0 €+4 943 €
7+4 943 €+2 723 €+2 220 €
8+4 943 €+4 406 €+537 €
9+4 943 €+4 683 €+260 €
10+4 943 €+4 967 €-24 €
11+4 943 €+5 259 €-316 €
12+4 943 €+5 558 €-615 €
13+4 943 €+5 865 €-922 €
14+4 943 €+6 180 €-1 237 €
15+4 943 €+6 503 €-1 560 €
16+4 943 €+6 834 €-1 891 €
17+4 943 €+7 174 €-2 231 €
18+4 943 €+7 523 €-2 580 €
19+4 943 €+7 880 €-2 937 €
20+4 943 €+8 247 €-3 304 €
21+4 943 €+8 624 €-3 681 €
22+4 943 €+9 010 €-4 067 €
23+4 943 €+9 407 €-4 464 €
24+4 943 €+9 814 €-4 871 €
25+4 943 €+10 232 €-5 289 €
Total+123 575 €+124 469 €+-894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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