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Maison de ville à vendre

VilleCabestany (66)
Surface78m²
Coût Total129 760€
Loyer Annuel11 074€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 371,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Terrasse, Non meublé

A CABESTANY, au centre de ce charmant village ORPI vous propose de visiter en exclusivité cette maison de ville rénovée avec goût de presque 80m², agrémentée de son petit coin terrasse. En rez de chaussée une entrée spacieuse distribue une salle d'eau confortable ainsi qu'un grand cellier de 15m², idéal pour du stockage ou l'aménagement d' un bureau. Au premier étage la pièce de vie est traversante, lumineuse offre plus de 30m². Le coin nuit offre une chambre qui s'ouvre sur la terrasse ainsi qu'un bureau et un toilette séparé. La maison est soignée, rénovée avec goût, le double vitrage, l'électricité, la plomberie ont été récemment refaits. Le bien est entretenu, soigné et à proximité des commerces ! Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Nous avons les clés ! Référence agence : 1536

Ville : Cabestany
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66330
Coordonnées : 42.680009, 2.938463
Total : 129 760€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 121 200€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11074€/an
Fourchette totale : 689€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 8271€ - 14829€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 407,63 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 795 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-80 795€ (-43.0%)
Marge achat-revente :58 035€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 686,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 766,03€
Coût de l'assurance :15 571,20€
Taxe foncière : 1 107,44€/an
Soit par mois : 92,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage murs (20m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10m²): 50€/m² × 10 = 500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabestany (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 074 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 144 €
Revenus locatifs : +11 074 €
Charges déductibles : -20 144 €
Résultat foncier Année 1 : -9 070 €(Déficit de 9 070 €)
Imputable sur revenu global : 9 070 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 944 €/an
Revenus locatifs : +11 074 €
Charges déductibles : -5 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 130 €/an
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 074 €20 148 €4 218 €-9 074 €9 074 €--
211 296 €5 835 €4 104 €5 461 €---
311 522 €5 717 €3 987 €5 805 €---
411 752 €5 596 €3 866 €6 156 €---
511 987 €5 470 €3 740 €6 517 €---
612 227 €5 341 €3 611 €6 886 €---
712 472 €5 207 €3 477 €7 265 €---
812 721 €5 068 €3 338 €7 653 €---
912 975 €4 925 €3 195 €8 050 €---
1013 235 €4 778 €3 047 €8 457 €---
1113 500 €4 625 €2 895 €8 875 €---
1213 770 €4 467 €2 737 €9 303 €---
1314 045 €4 304 €2 573 €9 741 €---
1414 326 €4 135 €2 405 €10 191 €---
1514 612 €3 961 €2 231 €10 651 €---
1614 905 €3 781 €2 051 €11 124 €---
1715 203 €3 595 €1 865 €11 608 €---
1815 507 €3 403 €1 672 €12 104 €---
1915 817 €3 204 €1 474 €12 613 €---
2016 133 €2 999 €1 268 €13 135 €---
2116 456 €2 786 €1 056 €13 670 €---
2216 785 €2 567 €837 €14 218 €---
2317 121 €2 341 €610 €14 780 €---
2417 463 €2 106 €376 €15 357 €---
2517 812 €1 864 €134 €15 948 €---
TOTAL354 716 €118 223 €60 766 €236 493 €9 074 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 722 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326 €-2 722 €+5 048 €
2+2 326 €+1 638 €+688 €
3+2 326 €+1 741 €+585 €
4+2 326 €+1 847 €+479 €
5+2 326 €+1 955 €+371 €
6+2 326 €+2 066 €+260 €
7+2 326 €+2 179 €+147 €
8+2 326 €+2 296 €+30 €
9+2 326 €+2 415 €-89 €
10+2 326 €+2 537 €-211 €
11+2 326 €+2 662 €-336 €
12+2 326 €+2 791 €-465 €
13+2 326 €+2 922 €-596 €
14+2 326 €+3 057 €-731 €
15+2 326 €+3 195 €-869 €
16+2 326 €+3 337 €-1 011 €
17+2 326 €+3 482 €-1 156 €
18+2 326 €+3 631 €-1 305 €
19+2 326 €+3 784 €-1 458 €
20+2 326 €+3 940 €-1 614 €
21+2 326 €+4 101 €-1 775 €
22+2 326 €+4 265 €-1 939 €
23+2 326 €+4 434 €-2 108 €
24+2 326 €+4 607 €-2 281 €
25+2 326 €+4 784 €-2 458 €
Total+58 150 €+70 948 €+-12 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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