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Appartement T3 lumineux avec balcon - Centre ville de Luxeuil-Les-Bains

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface66m²
Coût Total88 560€
Loyer Annuel5 545€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sans tarder : magnifique appartement T3 de 66 m², entièrement rénové avec goût, situé au rez-de-chaussée d’une résidence calme et bien entretenue avec ascenseur, à Luxeuil-les-Bains.

Très lumineux et parfaitement agencé, cet appartement offre un cadre de vie confortable et moderne, idéal pour une résidence principale ou un investissement.

Il se compose de : • Un spacieux séjour lumineux • Une cuisine moderne entièrement rénovée et équipée • Deux chambres confortables de 10 m² et 8 m² • Une salle de bain entièrement refaite à neuf • WC séparés • Un dressing de 2,5 m²

Vous bénéficierez également : • D’un balcon agréable • D’une cave • De plusieurs places de parking

✅ Appartement entièrement rénové ✅ Installation électrique et tableau électrique refaits à neuf ✅ Chauffage électrique ✅ Volets électriques ✅ Fibre optique installée ✅ Interphone ✅ Chauffe-eau individuel

Informations complémentaires : • Charges de copropriété : 80 € / mois • Taxe foncière : 70 € / mois

📞 Pour plus d’informations ou organiser une visite, merci de me contacter via Leboncoin.

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.809610, 6.382940
Total : 88 560€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 4 320€
Valeur du bien : 82 320€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5545€/an
Fourchette totale : 349€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4187€ - 7344€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,06 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 170 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :+21 830€ (+38.9%)
Marge achat-revente :-32 390€ (-57.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,66€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 458,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 741,96€
Coût de l'assurance :6 199,20€
Taxe foncière : 840,00€/an
Soit par mois : 70,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 462,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau individuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de s'assurer de la conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise aux normes des installations
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 320 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:1 500€
    Chauffe-eau: 1000€ (équipement et installation), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30€/m² × 18m² = 540€, Main d'œuvre: 1260€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 40€/m² × 18m² = 720€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Remplacement robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 545 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 323 €
Revenus locatifs : +5 545 €
Charges déductibles : -9 323 €
Résultat foncier Année 1 : -3 778 €(Déficit de 3 778 €)
Imputable sur revenu global : 3 778 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 003 €/an
Revenus locatifs : +5 545 €
Charges déductibles : -5 003 €
Résultat foncier Années 2+ : 542 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 545 €9 326 €2 958 €-3 781 €3 781 €--
25 656 €4 927 €2 879 €729 €---
35 769 €4 846 €2 798 €924 €---
45 885 €4 762 €2 714 €1 123 €---
56 003 €4 674 €2 626 €1 328 €---
66 123 €4 584 €2 536 €1 538 €---
76 245 €4 491 €2 443 €1 754 €---
86 370 €4 395 €2 347 €1 975 €---
96 497 €4 295 €2 247 €2 202 €---
106 627 €4 192 €2 144 €2 436 €---
116 760 €4 085 €2 037 €2 675 €---
126 895 €3 975 €1 927 €2 920 €---
137 033 €3 860 €1 812 €3 172 €---
147 174 €3 742 €1 694 €3 431 €---
157 317 €3 620 €1 572 €3 697 €---
167 463 €3 494 €1 446 €3 969 €---
177 613 €3 363 €1 315 €4 249 €---
187 765 €3 228 €1 180 €4 537 €---
197 920 €3 088 €1 040 €4 832 €---
208 079 €2 944 €896 €5 135 €---
218 240 €2 794 €746 €5 446 €---
228 405 €2 640 €592 €5 765 €---
238 573 €2 480 €432 €6 094 €---
248 745 €2 314 €266 €6 430 €---
258 919 €2 143 €95 €6 777 €---
TOTAL177 620 €98 261 €42 742 €79 359 €3 781 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 134 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 165 €-1 134 €+2 299 €
2+1 165 €+219 €+946 €
3+1 165 €+277 €+888 €
4+1 165 €+337 €+828 €
5+1 165 €+398 €+767 €
6+1 165 €+461 €+704 €
7+1 165 €+526 €+639 €
8+1 165 €+593 €+572 €
9+1 165 €+661 €+504 €
10+1 165 €+731 €+434 €
11+1 165 €+802 €+363 €
12+1 165 €+876 €+289 €
13+1 165 €+952 €+213 €
14+1 165 €+1 029 €+136 €
15+1 165 €+1 109 €+56 €
16+1 165 €+1 191 €-26 €
17+1 165 €+1 275 €-110 €
18+1 165 €+1 361 €-196 €
19+1 165 €+1 450 €-285 €
20+1 165 €+1 540 €-375 €
21+1 165 €+1 634 €-469 €
22+1 165 €+1 730 €-565 €
23+1 165 €+1 828 €-663 €
24+1 165 €+1 929 €-764 €
25+1 165 €+2 033 €-868 €
Total+29 125 €+23 808 €+5 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 154 jours
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