Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement de type 2

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface57
Coût Total96 536
Loyer Annuel9 894
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+229
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 54 200 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 950,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel

PRÉ-COMMERCIALISATION –Impasse des Tanneries – 21350 Vitteaux Prochainement à Vitteaux, découvrez une résidence composée de 12 logements, idéalement situé Impasse des Tanneries, dans un environnement calme et agréable à proximité des commerces, services et équipements du centre-bourg. Appartement de type 2 de 57 m2 situé au premier étage comprenant une cusine, un séjour, une chambre ainsi qu'une salle d'eau, wc. La pré commercialisation ainsi que le dépôt des offres d'achat et les visites sur rendez-vous sont ouverts jusqu'au 22 décembre 2026 inclus. La copropriété étant actuellement en cours de création, le montant des charges indiqué est donné à titre estimatif et pourra être ajusté ultérieurement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais d'acte et d'enregistrement. Vente régie par la Loi 86-1290 du 23/12/86 et la Loi 94-624 du 21/07/94 et 2006-872 du 13/07/06. Sous réserves des accords administratifs. Le délai de remise des offres d'achat, le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.394955, 4.552836
Total : 96 536
Prix d'acquisition : 54 200
Travaux : 38 000
Valeur du bien : 92 200
Frais de notaire : 4 336
Coût estimé : 4 336
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9894€/an
Fourchette totale : 681€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 8177€ - 11971€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :8.47% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :549,67 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :31 331
Prix d'achat :54 200
Décote à l'achat :+22 869 (+73.0%)
Marge achat-revente :-65 205€ (-208.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 536
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 914,97
Coût de l'assurance :8 446,90
Taxe foncière : 989,39€/an
Soit par mois : 82,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :229,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des fixtures, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:500
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 140€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 536 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 692
Revenus locatifs : +9 894
Charges déductibles : -42 692
Résultat foncier Année 1 : -32 799(Déficit de 32 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 399
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 692 €/an
Revenus locatifs : +9 894
Charges déductibles : -4 692
Résultat foncier Années 2+ : 5 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11398.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 230(65% de 54 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 281 €/an
Calcul : 35 230 € × 3,636% = 1 281
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 89442 6963 368-32 80221 400 €11 402 €11 402 €
210 0924 6083 2805 484--5 918 €
310 2944 5173 1895 777--141 €
410 5004 4223 0956 077---
510 7104 3252 9976 385---
610 9244 2232 8966 700---
711 1424 1192 7917 024---
811 3654 0102 6837 355---
911 5923 8982 5707 695---
1011 8243 7812 4548 043---
1112 0613 6602 3338 400---
1212 3023 5352 2088 767---
1312 5483 4062 0799 142---
1412 7993 2721 9449 527---
1513 0553 1331 8059 922---
1613 3162 9891 66110 327---
1713 5822 8401 51210 743---
1813 8542 6851 35811 169---
1914 1312 5251 19811 606---
2014 4142 3591 03212 054---
2114 7022 18886012 514---
2214 9962 01068312 986---
2315 2961 82649813 470---
2415 6021 63530713 967---
2515 9141 43711014 477---
TOTAL316 906120 09748 915196 80921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 809
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078-6 420+8 498
2+2 0780+2 078
3+2 0780+2 078
4+2 078+1 781+297
5+2 078+1 915+163
6+2 078+2 010+68
7+2 078+2 107-29
8+2 078+2 206-128
9+2 078+2 308-230
10+2 078+2 413-335
11+2 078+2 520-442
12+2 078+2 630-552
13+2 078+2 743-665
14+2 078+2 858-780
15+2 078+2 977-899
16+2 078+3 098-1 020
17+2 078+3 223-1 145
18+2 078+3 351-1 273
19+2 078+3 482-1 404
20+2 078+3 616-1 538
21+2 078+3 754-1 676
22+2 078+3 896-1 818
23+2 078+4 041-1 963
24+2 078+4 190-2 112
25+2 078+4 343-2 265
Total+51 950+59 043+-7 093
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →