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Maison 4 pièces 72 m²

VilleGenouillac (23)
Surface72m²
Coût Total89 108€
Loyer Annuel6 454€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 600 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 508,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

fantastique opportunité. Maison de vacances idéale, au calme dans un hameau, à proximité des commodités et des

A34887MKE23 - Situé à seulement quelques minutes en voiture du très joli village animé de Genouillac avec deux boulangeries, boucherie, épicerie, centre médical avec deux médecins et école primaire. La campagne à proximité et un magnifique lac de baignade en eau douce à proximité avec bar de plage et surveillant de la vie en été.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A34887MKE23 Date de réalisation du diagnostic : 25/10/2021 Prix hors honoraires : 30 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 096 € et 2 836 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Genouillac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23350
Coordonnées : 46.320580, 1.980342
Total : 89 108€
Prix d'acquisition : 36 600€
Travaux : 49 580€
Valeur du bien : 86 180€
Frais de notaire : 2 928€
Coût estimé : 2 928€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6454€/an
Fourchette totale : 422€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 5068€ - 8221€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :905,34 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :65 184 €
Prix d'achat :36 600 €
Décote à l'achat :-28 584€ (-43.9%)
Marge achat-revente :-23 924€ (-36.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 108€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 460,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 445,93€
Coût de l'assurance :7 574,18€
Taxe foncière : 645,43€/an
Soit par mois : 53,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 580 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Genouillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 454 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 108 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 404 €
Revenus locatifs : +6 454 €
Charges déductibles : -53 404 €
Résultat foncier Année 1 : -46 950 €(Déficit de 46 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 824 €/an
Revenus locatifs : +6 454 €
Charges déductibles : -3 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25550.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 790 €(65% de 36 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 865 €/an
Calcul : 23 790 € × 3,636% = 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 454 €53 407 €2 879 €-46 953 €21 400 €25 553 €25 553 €
26 583 €3 750 €2 801 €2 834 €--22 719 €
36 715 €3 669 €2 721 €3 046 €--19 673 €
46 849 €3 586 €2 638 €3 263 €--16 410 €
56 986 €3 500 €2 552 €3 486 €--12 924 €
67 126 €3 412 €2 463 €3 714 €--9 210 €
77 269 €3 320 €2 372 €3 948 €--5 261 €
87 414 €3 226 €2 277 €4 188 €--1 073 €
97 562 €3 128 €2 179 €4 435 €---
107 714 €3 027 €2 078 €4 687 €---
117 868 €2 922 €1 974 €4 945 €---
128 025 €2 815 €1 866 €5 211 €---
138 186 €2 703 €1 755 €5 482 €---
148 349 €2 588 €1 640 €5 761 €---
158 516 €2 469 €1 521 €6 047 €---
168 687 €2 346 €1 398 €6 340 €---
178 860 €2 219 €1 271 €6 641 €---
189 038 €2 088 €1 140 €6 949 €---
199 218 €1 953 €1 004 €7 266 €---
209 403 €1 813 €864 €7 590 €---
219 591 €1 668 €720 €7 923 €---
229 783 €1 519 €570 €8 264 €---
239 978 €1 364 €416 €8 614 €---
2410 178 €1 205 €256 €8 973 €---
2510 381 €1 040 €91 €9 342 €---
TOTAL206 734 €114 736 €41 446 €91 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 355 €-6 420 €+7 775 €
2+1 355 €0 €+1 355 €
3+1 355 €0 €+1 355 €
4+1 355 €0 €+1 355 €
5+1 355 €0 €+1 355 €
6+1 355 €0 €+1 355 €
7+1 355 €0 €+1 355 €
8+1 355 €0 €+1 355 €
9+1 355 €+1 009 €+346 €
10+1 355 €+1 406 €-51 €
11+1 355 €+1 484 €-129 €
12+1 355 €+1 563 €-208 €
13+1 355 €+1 645 €-290 €
14+1 355 €+1 728 €-373 €
15+1 355 €+1 814 €-459 €
16+1 355 €+1 902 €-547 €
17+1 355 €+1 992 €-637 €
18+1 355 €+2 085 €-730 €
19+1 355 €+2 180 €-825 €
20+1 355 €+2 277 €-922 €
21+1 355 €+2 377 €-1 022 €
22+1 355 €+2 479 €-1 124 €
23+1 355 €+2 584 €-1 229 €
24+1 355 €+2 692 €-1 337 €
25+1 355 €+2 802 €-1 447 €
Total+33 875 €+27 600 €+6 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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