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Maison à vendre

VilleJaulnay (37)
Surface193m²
Coût Total248 800€
Loyer Annuel17 011€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 772,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Grenier aménageable, Cheminée, Salon (total 28,2 m²), Salle à manger (total 17,6 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 8 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 5 parkings, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition est, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Capifrance JEAN PIERRE GRATTEAU vous propose une maison de campagne de 7 pièces nichée dans le charmant hameau à Jaulnay en Indre-et-Loire. Avec ses 4 chambres et ses 193 m2, cette propriété en pierre offre un intérieur spacieux et lumineux, baigné de lumière naturelle grâce à ses nombreuses fenêtres.

Profitez de la chaleur réconfortante d'une cheminée en hiver, et d'un poêle à bois . La cuisine équipée est fonctionnelle pour les amateurs de cuisine, tandis que la cave et le garage offrent un espace de rangement supplémentaire. Au dessus du garage un grand grenier aménageable en appartement. Avec son jardin verdoyant et son parking, cette propriété est un havre de paix, sans vis-à-vis, idéal pour se ressourcer loin de l'agitation de la ville. Les amoureux de la nature apprécieront les nombreux sentiers de randonnée à proximité, tandis que les commodités de base sont accessibles dans les villes voisines de Richelieu.

Cerise sur le gâteau, la région est réputée pour son riche patrimoine historique et culturel, avec de nombreux châteaux de la Loire à visiter à proximité. Ne manquez pas cette occasion unique de vivre dans un cadre paisible et agréable, alliant nature, culture et commodités. Contactez moi pour organiser une visite ! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 4,93% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°804 370 427 - Greffe de POITIERS) Jean-Pierre GRATTEAU Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.926550

Ville : Jaulnay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 46.965648, 0.414231
Total : 248 800€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 87 880€
Valeur du bien : 236 880€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17011€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 13878€ - 20852€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :915,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :176 669 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-27 669€ (-15.7%)
Marge achat-revente :-72 131€ (-40.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 248,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 320,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 666,52€
Coût de l'assurance :21 770,00€
Taxe foncière : 1 701,14€/an
Soit par mois : 141,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 417,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 462,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 880 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:12 080€
    Isolation des combles perdus: 193 m² × 60€/m² = 11580€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Remplacement de 24 fenêtres: 24 fenêtres × 1000€/fenêtre = 24000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Jaulnay), ajustement appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 011 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 800 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 701 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 100 €
Revenus locatifs : +17 011 €
Charges déductibles : -99 100 €
Résultat foncier Année 1 : -82 089 €(Déficit de 82 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 220 €/an
Revenus locatifs : +17 011 €
Charges déductibles : -11 220 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60688.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 011 €99 108 €8 656 €-82 097 €21 400 €60 697 €60 697 €
217 352 €11 002 €8 430 €6 349 €--54 348 €
317 699 €10 768 €8 196 €6 931 €--47 417 €
418 053 €10 525 €7 953 €7 527 €--39 889 €
518 414 €10 274 €7 702 €8 140 €--31 750 €
618 782 €10 014 €7 442 €8 768 €--22 981 €
719 158 €9 744 €7 172 €9 414 €--13 568 €
819 541 €9 465 €6 893 €10 076 €--3 492 €
919 932 €9 175 €6 604 €10 756 €---
1020 330 €8 876 €6 304 €11 454 €---
1120 737 €8 566 €5 994 €12 171 €---
1221 152 €8 244 €5 672 €12 907 €---
1321 575 €7 911 €5 339 €13 663 €---
1422 006 €7 566 €4 994 €14 440 €---
1522 446 €7 209 €4 637 €15 237 €---
1622 895 €6 839 €4 267 €16 056 €---
1723 353 €6 456 €3 884 €16 897 €---
1823 820 €6 059 €3 487 €17 761 €---
1924 296 €5 648 €3 076 €18 648 €---
2024 782 €5 222 €2 650 €19 560 €---
2125 278 €4 781 €2 209 €20 497 €---
2225 784 €4 324 €1 753 €21 459 €---
2326 299 €3 851 €1 279 €22 448 €---
2426 825 €3 361 €789 €23 464 €---
2527 362 €2 854 €282 €24 508 €---
TOTAL544 880 €277 845 €125 667 €267 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 572 €-6 420 €+9 992 €
2+3 572 €0 €+3 572 €
3+3 572 €0 €+3 572 €
4+3 572 €0 €+3 572 €
5+3 572 €0 €+3 572 €
6+3 572 €0 €+3 572 €
7+3 572 €0 €+3 572 €
8+3 572 €0 €+3 572 €
9+3 572 €+2 179 €+1 393 €
10+3 572 €+3 436 €+136 €
11+3 572 €+3 651 €-79 €
12+3 572 €+3 872 €-300 €
13+3 572 €+4 099 €-527 €
14+3 572 €+4 332 €-760 €
15+3 572 €+4 571 €-999 €
16+3 572 €+4 817 €-1 245 €
17+3 572 €+5 069 €-1 497 €
18+3 572 €+5 328 €-1 756 €
19+3 572 €+5 595 €-2 023 €
20+3 572 €+5 868 €-2 296 €
21+3 572 €+6 149 €-2 577 €
22+3 572 €+6 438 €-2 866 €
23+3 572 €+6 734 €-3 162 €
24+3 572 €+7 039 €-3 467 €
25+3 572 €+7 352 €-3 780 €
Total+89 300 €+80 110 €+9 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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