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Achat appartement

Bien expiré
VilleThiaucourt-Regniéville (54)
Surface115m²
Coût Total1 399 410€
Loyer Annuel10 468€
Rentabilité0.75%
Cashflow/mois-6 606€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 973,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 115 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage électrique, 3 Boxs, 3 Parkings

À vendre – Appartement T4 en rez-de-jardin avec grand jardin privatif Découvrez ce bel appartement T4 en rez-de-jardin d'une surface de 115 m², offrant un jardin attenant de 350 m², un véritable atout rare sur le marché. Le bien se compose de : Une pièce de vie spacieuse à finaliser selon vos envies Une cuisine à aménager, laissant libre cours à votre projet 3 chambres 1 salle d'eau 1 WC indépendant Une buanderie Les menuiseries en PVC double vitrage assurent confort thermique et phonique. Les + du bien ? Grand jardin privatif de 350 m²? Appartement en rez-de-jardin, idéal famille ou amateurs d'extérieur? Fort potentiel d'aménagement? Volumes généreux Travaux de finition à prévoir, idéal pour personnaliser entièrement votre futur lieu de vie. ? À visiter sans tarder ! Renouard Paul

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2100.00 euros et 2650.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller RENOUARD IMMOBILIER : Paul Renouard Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Thiaucourt-Regniéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54470
Coordonnées : 48.940590, 5.897710
Total : 1 399 410€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 1 278 450€
Valeur du bien : 1 390 450€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10468€/an
Fourchette totale : 696€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 8358€ - 13111€/an
Rentabilité brute :0.75%
Fourchette de rentabilité :0.60% - 0.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 399 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 983,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :408,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 7 391,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :695 574,24€
Coût de l'assurance :122 448,37€
Taxe foncière : 1 046,78€/an
Soit par mois : 87,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 478,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 606,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes en PVC double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Bien que les fenêtres soient en PVC double vitrage, une vérification est nécessaire pour assurer leur performance
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration du score DPE avec un bon rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Aménagement
Rénovation complète de la cuisine à aménager, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle d'eau, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 278 450 €(11 117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 265 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 115 m² × 11000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 300€
    Fenêtres PVC double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Aménagement:1 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:1 000€
    Rénovation complète salle d'eau: 1 salle d'eau complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiaucourt-Regniéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 1 269 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 468 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 47 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 399 410 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 898 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 278 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 332 343 €
Revenus locatifs : +10 468 €
Charges déductibles : -1 332 343 €
Résultat foncier Année 1 : -1 321 875 €(Déficit de 1 321 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 300 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 53 893 €/an
Revenus locatifs : +10 468 €
Charges déductibles : -53 893 €
Résultat foncier Années 2+ : -43 425 €/an(Déficit de 43 425 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1262994.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 468 €1 332 388 €47 994 €-1 321 921 €21 400 €1 300 521 €1 300 521 €
210 677 €52 676 €46 731 €-41 999 €5 945 €36 054 €1 336 575 €
310 891 €51 369 €45 424 €-40 478 €5 945 €34 534 €1 371 108 €
411 109 €50 016 €44 071 €-38 907 €5 945 €32 963 €1 404 071 €
511 331 €48 615 €42 671 €-37 285 €5 945 €31 340 €1 435 411 €
611 557 €47 165 €41 221 €-35 608 €5 945 €29 663 €1 465 074 €
711 788 €45 664 €39 719 €-33 876 €5 945 €27 931 €1 493 005 €
812 024 €44 110 €38 165 €-32 086 €5 945 €26 141 €1 519 146 €
912 265 €42 501 €36 556 €-30 236 €5 945 €24 291 €1 543 437 €
1012 510 €40 835 €34 891 €-28 325 €5 945 €22 381 €1 565 818 €
1112 760 €39 111 €33 166 €-26 351 €5 945 €20 406 €1 586 223 €
1213 015 €37 326 €31 381 €-24 310 €5 945 €18 366 €304 068 €
1313 276 €35 478 €29 533 €-22 202 €5 945 €16 257 €284 272 €
1413 541 €33 564 €27 620 €-20 023 €5 945 €14 078 €263 816 €
1513 812 €31 584 €25 639 €-17 771 €5 945 €11 827 €242 680 €
1614 088 €29 533 €23 588 €-15 445 €5 945 €9 500 €220 840 €
1714 370 €27 410 €21 465 €-13 040 €5 945 €7 095 €198 272 €
1814 658 €25 212 €19 268 €-10 555 €5 945 €4 610 €174 952 €
1914 951 €22 937 €16 992 €-7 986 €5 945 €2 042 €150 853 €
2015 250 €20 582 €14 637 €-5 332 €5 332 €-126 561 €
2115 555 €18 143 €12 199 €-2 589 €2 589 €-104 181 €
2215 866 €15 619 €9 674 €247 €--83 528 €
2316 183 €13 005 €7 061 €3 178 €--62 231 €
2416 507 €10 300 €4 355 €6 207 €--42 945 €
2516 837 €7 499 €1 554 €9 338 €--25 736 €
TOTAL335 288 €2 122 642 €695 574 €-1 787 354 €136 326 €Report final : 25 736 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 40 898 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 25 736 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 787 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 198 €-6 420 €+8 618 €
2+2 198 €-1 783 €+3 981 €
3+2 198 €-1 783 €+3 981 €
4+2 198 €-1 783 €+3 981 €
5+2 198 €-1 783 €+3 981 €
6+2 198 €-1 783 €+3 981 €
7+2 198 €-1 783 €+3 981 €
8+2 198 €-1 783 €+3 981 €
9+2 198 €-1 783 €+3 981 €
10+2 198 €-1 783 €+3 981 €
11+2 198 €-1 783 €+3 981 €
12+2 198 €-1 783 €+3 981 €
13+2 198 €-1 783 €+3 981 €
14+2 198 €-1 783 €+3 981 €
15+2 198 €-1 783 €+3 981 €
16+2 198 €-1 783 €+3 981 €
17+2 198 €-1 783 €+3 981 €
18+2 198 €-1 783 €+3 981 €
19+2 198 €-1 783 €+3 981 €
20+2 198 €-1 600 €+3 798 €
21+2 198 €-777 €+2 975 €
22+2 198 €0 €+2 198 €
23+2 198 €0 €+2 198 €
24+2 198 €0 €+2 198 €
25+2 198 €0 €+2 198 €
Total+54 950 €-40 898 €+95 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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